摘 要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。但建筑業(yè)的崛起伴隨著技術(shù)管理問題，迫使開發(fā)商不斷提高競(jìng)爭(zhēng)力，適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，提高企業(yè)的生存能力。本文根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理問題的分析，提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理中包含的項(xiàng)目的高效有序管理，提高管理效率，保證項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量和進(jìn)度。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問題和不足

　　1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)的準(zhǔn)備工作尚未完成

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一經(jīng)正式確定，籌備工作就必須按照設(shè)計(jì)者設(shè)計(jì)的計(jì)劃進(jìn)行，其主要內(nèi)容包括項(xiàng)目成本估算、項(xiàng)目所需設(shè)備和設(shè)施的準(zhǔn)備、培養(yǎng)一支高素質(zhì)人員隊(duì)伍等，以及對(duì)當(dāng)?shù)氐刂翻h(huán)境、人類環(huán)境和建筑施工開工前天氣狀況的全面了解和認(rèn)識(shí)。只有在這些外部情況眾所周知的情況下，才能制定建設(shè)計(jì)劃和現(xiàn)實(shí)的建設(shè)目標(biāo)，為妥善開展房地產(chǎn)項(xiàng)目工作提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)更加重視圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套設(shè)施，如學(xué)校、商場(chǎng)和交通工具等，但他們沒有注意到像房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)這樣更實(shí)際的事情，當(dāng)前的發(fā)展情況是，許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沒有健全的管理體制，沒有健全的管理體制，更不用說提前開展籌備工作，妨礙了大量工作的開展。

　　1.2房地產(chǎn)企業(yè)過度追求經(jīng)濟(jì)或社會(huì)效益

　　如今，許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過程中過于雄心勃勃，無法給公司帶來更多的經(jīng)濟(jì)效益，但許多項(xiàng)目經(jīng)理甚至不了解獲得建筑許可的重要性，這種長(zhǎng)期狀況會(huì)降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量要求，造成重大安全風(fēng)險(xiǎn)，增加安全事故的可能性。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理對(duì)策研究

　　2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的規(guī)劃和管理

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況選擇，有必要了解發(fā)展地區(qū)在選擇發(fā)展方面的商業(yè)情況和價(jià)值，根據(jù)發(fā)展地區(qū)消費(fèi)者的需要制定有效的發(fā)展計(jì)劃，并選擇消費(fèi)者可以接受的預(yù)算方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在開發(fā)前與地方當(dāng)局充分溝通，找到項(xiàng)目開發(fā)的政策保證，使項(xiàng)目開發(fā)更加順利。在投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之前，有必要確定學(xué)習(xí)計(jì)劃是否可行，最好是確保這些計(jì)劃得到專家的評(píng)價(jià)，并提出改進(jìn)建議，使項(xiàng)目更加可行。

　　2.2加強(qiáng)工作的管理和質(zhì)量控制

　　我們員工最大的投資是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)帶來了億萬中國(guó)家庭的幸福，房地產(chǎn)開發(fā)公司必須根據(jù)人民的需要調(diào)整項(xiàng)目，關(guān)注人民和房地產(chǎn)的需求。首先，房地產(chǎn)質(zhì)量、合格質(zhì)量是房地產(chǎn)項(xiàng)目的首要、最重要和最基本的要求，房地產(chǎn)企業(yè)必須滿足工程質(zhì)量要求，在材料設(shè)備、施工人員、施工技術(shù)等方面更加努力，提高施工質(zhì)量，滿足人民的需要。第二，是配套基礎(chǔ)設(shè)施，房屋的正常排水和供暖是人民生活質(zhì)量的基本保障。畢竟是售后服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售結(jié)束后不能詢問顧客，而是要不斷傾聽顧客的需求，解決各種問題。

　　2.3改善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和優(yōu)勢(shì)在于價(jià)格，因此房地產(chǎn)開發(fā)必須注重成本管理，在實(shí)踐中不斷完善成本管理。在現(xiàn)代成本管理方法的基礎(chǔ)上，提出下列建議，以控制工程造價(jià)的管理：首先評(píng)估工程建設(shè)在發(fā)展階段可能帶來的經(jīng)濟(jì)效益，然后根據(jù)成本控制施工階段的成本，估算收入和利潤(rùn)，以最佳成本獲得最佳施工成果；二是在實(shí)際施工過程中必須正確引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使保險(xiǎn)投標(biāo)鏈能夠持續(xù)市場(chǎng)化；最后，必須明確規(guī)定施工的獎(jiǎng)懲制度，必須提高施工隊(duì)的質(zhì)量和成本控制意識(shí)，施工經(jīng)理必須注意施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，不斷檢討工作，確保施工質(zhì)量，降低施工成本。

　　2.4改進(jìn)進(jìn)展的協(xié)調(diào)

　　項(xiàng)目結(jié)束日期是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要因素，因?yàn)樗P(guān)系到公司與許多小業(yè)主之間簽訂的合同是否受到違反，以及許多索賠是否隨后提出。因此，施工必須嚴(yán)格按照施工總計(jì)劃分解后的月計(jì)劃和周計(jì)劃進(jìn)行，保證施工的日常進(jìn)度，及時(shí)比較實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度，進(jìn)行調(diào)整，及時(shí)采取進(jìn)度糾正措施，確保最后驗(yàn)收日期和交付日期。還需要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)物資供應(yīng)管理，確保人員、物資和機(jī)械的正常使用和投入。工程項(xiàng)目建設(shè)是多部門、多過程協(xié)調(diào)的復(fù)雜過程，現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)工作與整體工作協(xié)調(diào)的良性循環(huán)。例如，如果進(jìn)度控制措施不及時(shí)，我們就不能有最終影響質(zhì)量和進(jìn)度目標(biāo)的惡性循環(huán)，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也不能達(dá)到預(yù)期。

　　2.5處理質(zhì)量管理問題

　　房地產(chǎn)公司可以通過良好的項(xiàng)目管理保證工程建設(shè)質(zhì)量，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，現(xiàn)場(chǎng)管理人員必須全面掌握、統(tǒng)籌安排、分包、監(jiān)督公司、工程研究所等，并在施工過程中共同進(jìn)行質(zhì)量控制，采取了四項(xiàng)具體措施：第一，根據(jù)法律法規(guī)和委托主要承包商的合同，對(duì)負(fù)責(zé)質(zhì)量控制的工程師進(jìn)行評(píng)估和監(jiān)督。對(duì)關(guān)鍵操作和隱蔽工作進(jìn)行樣品驗(yàn)收，對(duì)后續(xù)操作進(jìn)行驗(yàn)收，并經(jīng)工程師批準(zhǔn)對(duì)已完成但不符合規(guī)定的操作進(jìn)行處罰。二是嚴(yán)格控制施工企業(yè)，確保符合工藝質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行自動(dòng)質(zhì)量控制。如有可能，協(xié)助施工企業(yè)解決施工中出現(xiàn)的技術(shù)問題，并提供技術(shù)支持。第三，用于工作的材料管理良好。按照設(shè)計(jì)要求和合同協(xié)議進(jìn)行良好的市場(chǎng)調(diào)查，控制市場(chǎng)材料信息的價(jià)格。使用招標(biāo)表格選擇質(zhì)量好、知名度高、價(jià)格合理的企業(yè)購(gòu)買材料。第四，現(xiàn)場(chǎng)零件管理人員必須積極組織設(shè)計(jì)人員的施工現(xiàn)場(chǎng)，向各個(gè)施工單位的技術(shù)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)交接。房地產(chǎn)企業(yè)必須建立“第一模型”制度，制定交付標(biāo)準(zhǔn)，使施工人員能夠明確地塑造產(chǎn)品，避免大規(guī)模返工。

　　三、結(jié)論

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理在實(shí)踐中是系統(tǒng)和復(fù)雜的，但不應(yīng)因?yàn)槠鋸?fù)雜性而放棄，而是要找到更有效的管理方法，不斷完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理體系。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段，需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)部分的環(huán)境進(jìn)行深入研究，了解發(fā)展部分的具體情況，正確規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目，便利房地產(chǎn)開發(fā)部分在實(shí)際實(shí)施過程中的有效管理，提高建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)降低建設(shè)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的長(zhǎng)期發(fā)展。

　　參考文獻(xiàn)：

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