摘 要：隨著我國的城鎮(zhèn)化水平不斷地提高，城市的更新不單單只是物質(zhì)空間方面的修補、建設(shè)，同時也是促進一個城市持續(xù)性發(fā)展高質(zhì)量，新發(fā)展高水平治理的系統(tǒng)項目。為了提升居民的生活品質(zhì)，加快城市更新，老舊小區(qū)的改造問題受到了越來越多人的關(guān)注。但是對于老舊小區(qū)的更新改造，現(xiàn)在尚未形成一個完整的更新改造機制，進程比較緩慢，問題相對突出。老舊小區(qū)主要是自己居住，所以在功能上很難滿足老百姓們的實際生活要求，結(jié)構(gòu)日趨老舊，在形態(tài)上存在著歷史特點，而且還是聚集成片的存在，近幾年來老舊小區(qū)的更新改造成為了我國社會發(fā)展的重要課題之一。

　　老舊小區(qū)主要在中心城區(qū)建設(shè)，建成的年限比較早，房屋老舊，環(huán)境惡化，配套設(shè)施老化，布局混亂等問題相對普遍[1]。早期建設(shè)標準不高，導致大部分的老舊小區(qū)居住性比較差，是造成住宅老化的主要原因原因。老舊小區(qū)不僅存在缺少電梯、獨立廚衛(wèi)、無障礙設(shè)施等問題[2]，還存在著安全結(jié)構(gòu)性能和防火性能差等質(zhì)量安全問題[3]。住宅小區(qū)普遍還存在著原管理單位解體造成管理缺失，小區(qū)運行維護不佳，加速了小區(qū)的老化[4]。同時伴隨著高收入、高水平人的不斷流失，老舊小區(qū)的居民逐漸就變成了留守的老人和租客。但是老年人的收入不高，身體素質(zhì)較差，缺乏了主動改善老舊小區(qū)環(huán)境的能力，而租客流動性強，管理困難，加劇了老舊小區(qū)的環(huán)境惡化，安全性低等問題。

　　在城市更新的大背景下，老百姓土地用途變更，各種問題給老百姓的個人及公共生活帶來了一定的負面影響，而這同時也越來越影響我國城市諸多地區(qū)的區(qū)域危機，但是城市更新作為一項重要的有規(guī)劃的城市改建工作，對于修理改造當下老百姓居住環(huán)境，推動我國公園、綠地等公共空間，實現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展，具有很強的現(xiàn)實價值。

　　一、老舊小區(qū)的改造更新歷程

　　老舊小區(qū)更新改造戰(zhàn)略地位提升，任務更加艱巨。老舊小區(qū)改造的主要目的就是對在于改善市容市貌，提升城市形象。2017 年黨的十九大順利召開，明確了老舊小區(qū)更新改造，不僅僅是城市發(fā)展的需要，更是提升居民生活品質(zhì)和獲得感的需要，老舊小區(qū)改造地位逐漸上升至國家戰(zhàn)略的場面。老舊小區(qū)改造規(guī)模更大，覆蓋面更廣。早期的老舊小區(qū)綜合治理重點關(guān)注以外立面改造為主的物理實體的改善，而現(xiàn)階段的老舊小區(qū)改造除改善居民的生活空間，還需要提升居民生活的質(zhì)量和精神空間，成立自治組織引進物業(yè)管理，成為現(xiàn)階段老舊小區(qū)更新改造的新的任務及難點。

　　二、老舊小區(qū)更新改造問題分析

　　通過我們調(diào)查以往的資料可以發(fā)現(xiàn)，早期老舊小區(qū)改造過程中的產(chǎn)生問題并沒有解決，在新的政策、經(jīng)濟環(huán)境及改造內(nèi)容的背景下，反而又產(chǎn)生了新的困難。主要問題一：改造過程中主體權(quán)責不清，溝通協(xié)調(diào)困難，居民及社會單位參與度較低。更新改造的過程中涉及多個利益主體，包括業(yè)主、租戶、社會單位等。各個主體間缺乏明確責任分工。而為了推進老舊小區(qū)改造的速度，政府暫時承擔了更新改造的主導者和主要出資人。隨著改造的規(guī)模越來越大，資金需求量也越來越多，政府財政壓力及工作任務都明顯的增加，政府希望居民和工作單位等主體能夠積極參與老舊小區(qū)改造。但是大多數(shù)的居民認為，老舊小區(qū)的改造是政府的主要職責，不愿意分擔部分工作內(nèi)容。主要問題二：改造流程不清晰，組織制度不健全在改造過程中尚未形成標準的實施指南，各個小區(qū)之間沒有統(tǒng)一的改造模式，在改造過程中由誰主導、誰申請、誰出資、誰管理的問題，沒有明確的給予合理的界定協(xié)商，籌資、設(shè)計、評審等各個流程安排的也不夠仔細，老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌的協(xié)調(diào)力度還不夠，改造效率較低。老舊小區(qū)建造的標準規(guī)范與現(xiàn)行存在沖突，改造的具體受到制約和影響。主要問題三：改造資金籌措困難，出資模式單一，缺乏收益分配機制。在改造過程中，主要是以政府財政出自為主，政府各部門出自協(xié)調(diào)困難，產(chǎn)權(quán)人出出資比較低，社會資金難以引入，收益分配不均等問題等問題，居民的直接出資更是微乎其微。老舊小區(qū)普遍存在的住戶年齡大，失業(yè)居民居多，通常都是依靠退休工資維持生活，經(jīng)濟狀況比較差，居民改造意愿薄弱，改造資金難以籌集小區(qū)大維修基金難以啟用。主要問題四：自治組織建立缺乏指導且運行不暢，居民改造成果維護不足，自我管理意識缺失。

　　三、老舊小區(qū)更新改造對策建議

　　老舊小區(qū)的更新改造主要從硬件設(shè)施、鄰里關(guān)系、文化建設(shè)、公共服務等全方位入手，打造環(huán)境整潔以及各類設(shè)施完好排水干凈順暢，容貌秩序井然，建筑立面清爽道路交通暢通，園林綠化美觀的美好生活社區(qū)。針對建筑整體施工人員要對結(jié)構(gòu)進行加固處理，解除安全隱患，其次要改造里面粉刷墻面，最后拆除防盜窗，統(tǒng)一門窗。改造消防通道、改造供水、排水管道等。由于原來的供水管道出現(xiàn)老化、原有供水管道不符合標準要求的、原有供水壓力不足的將通過更換為符合用水標準的管道，確保水壓穩(wěn)定。為了能夠進一步打造就社區(qū)改造示范工程，營造舒適的居住環(huán)境，同時要體現(xiàn)社區(qū)人文特色，滿足居民多樣的生活需求。

　　四、結(jié)束語

　　綜上所述，在城市更新期間，不可避免地面臨諸多的挑戰(zhàn)，為了能夠讓生存空間變得更加具有活力，此時就要采取相應的改建措施，推動城市空間實現(xiàn)健康發(fā)展。老舊小區(qū)更新改造工作已經(jīng)成為城市發(fā)展、改善民生的重要議題，對加快疫情后的經(jīng)濟復蘇、提升老舊小區(qū)居民獲得感、打造共商共建共治共享的治理體系具有重要意義。通過對老舊小區(qū)的更新改造問題及經(jīng)驗進行了分析，在對以后的改造過程中可以提供借鑒。在往后的日子還是要重點關(guān)注老舊小區(qū)更新改造的具體事項，深入挖掘老舊小區(qū)更新改造的方法及模式，探索居民對老舊小區(qū)物理空間及社會空間打造的滿意度探究老舊小區(qū)改造的社會影響，以提升了老舊小區(qū)改造績效。另外還需要對如何達到老舊小區(qū)治理體系，強化老舊小區(qū)這里成效進行研究。

　　參考文獻：

　　[1] 劉承水，劉玲玲，等．老舊小區(qū)管理的現(xiàn)存問題及其解決途徑[J]．城市問題，2012（9）：83-85．

　　[2] 傅岳峰，胡惠琴．層次分析法在舊住宅適老性更新中的應用[J]．建筑學報，2012（S2）：178-181．

　　[3] 滕五曉，萬蓓蕾，等．城市老舊房屋的安全問題及破解方略——以上海市為例[J]．城市問題，2011（10）：74-79．

　　[4]王曉朦，胡惠琴．老齡化視角下的老舊小區(qū)居住環(huán)境改善方法的探討——以北京地區(qū)老舊小區(qū)為例[ J ]．建筑實踐，2018， 1（12）：80-84．

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