城市更新與城市建設(shè)是典型的民生工程，是民心所向、民意所指、產(chǎn)業(yè)所興、城市之火。通過城市更新與城市建設(shè)，既能讓城市的業(yè)態(tài)、功能與布局更好地滿足城市現(xiàn)代居住主體的需求，也能借機開展城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、業(yè)態(tài)優(yōu)化，最終使民眾在城市的宜居宜業(yè)中更好地享受現(xiàn)代城市的美好?？傊?，城市更新與城市建設(shè)對于城市建設(shè)管理的有序、規(guī)范和科學(xué)具有著重要作用。

　　城市更新與城市建設(shè)的青島模式

　　和其他城市相比，青島的城市更新具有自己獨特的市情、區(qū)情。青島的歷史城區(qū)是依據(jù)現(xiàn)代規(guī)劃理念和土地制度設(shè)計出的成果，目前依然保留了相對完整的城市肌理，在歷史性城鎮(zhèn)景觀方面具有極其特殊的藝術(shù)價值和科學(xué)價值，擁有青島特有、全國獨有的里院建筑文化，同時也是青島近代歷史文化的發(fā)祥地、青島知名景點的集中之地。青島歷史城區(qū)的更新，要按照“文化挖掘、人員回流、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間拓展”總體思路，促進歷史文化保護、業(yè)態(tài)重塑、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、整體環(huán)境提升緊密結(jié)合，創(chuàng)新機制運行、招商運營、科技賦能、要素保障等路徑措施，在傳承歷史文脈、激發(fā)老城區(qū)活力中立標(biāo)桿、樹樣板、建典范。

　　一是更好統(tǒng)籌城區(qū)歷史功能與現(xiàn)代功能，著力完善城區(qū)功能、補齊公共設(shè)施短板。統(tǒng)籌推動已征收房屋基本完成保護修繕，歷史街區(qū)整體風(fēng)貌和景觀得以較大提升，整治提升老城區(qū)道路，優(yōu)化城區(qū)行車、停車條件，充分利用邊角地和拆違區(qū)域空間開展口袋公園、廣場和微綠地建設(shè)，全面改善居民生活環(huán)境和居住條件。

　　二是更好統(tǒng)籌傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)重塑與新興產(chǎn)業(yè)植入，著力完善產(chǎn)業(yè)功能、精準(zhǔn)業(yè)態(tài)導(dǎo)入。以著力解決歷史城區(qū)活力不足問題為目標(biāo)，堅持規(guī)劃引領(lǐng)，圍繞已征收房屋的修繕利用加強業(yè)態(tài)策劃和產(chǎn)業(yè)招商，明確具體片區(qū)產(chǎn)業(yè)特色和功能定位；多渠道、全方位對歷史城區(qū)展開整體宣傳推介，提高歷史城區(qū)的知名度，切實提升群眾的參與感和獲得感。

　　三是更好地統(tǒng)籌城市歷史底蘊的發(fā)掘與歷史城區(qū)軟實力的提升，著力完善人文功能、講好老城故事。以歷史文化與城市發(fā)展相融合為目標(biāo)，在實施保護的基礎(chǔ)上加強對各類歷史文化遺產(chǎn)的研究闡釋工作，多層次、全方位、持續(xù)性挖掘其歷史故事、文化價值、精神內(nèi)涵，構(gòu)建特色的歷史文化展示線路、廊道和網(wǎng)絡(luò)，在城市建設(shè)中彰顯青島城市精神和城市文化。

　　四是更好地統(tǒng)籌歷史城區(qū)發(fā)展與安全的關(guān)系，著力完善歷史城區(qū)安全功能、增強消防安全，統(tǒng)籌考慮歷史城區(qū)老建筑修繕的客觀條件，研究確定消防設(shè)計審圖、消防驗收檢查實施路徑，形成歷史城區(qū)建筑修繕消防審批流程，完善項目及建筑消防手續(xù)，通過改善消防設(shè)計及硬件設(shè)施滿足消防安全需要，為建筑修繕和業(yè)態(tài)進駐提供條件。

　　五是更好統(tǒng)籌傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與現(xiàn)代數(shù)字業(yè)態(tài)相結(jié)合，完善信息化功能、打造智慧街區(qū)。按照數(shù)字青島、新基建等建設(shè)要求，圍繞5G和IPv6網(wǎng)絡(luò)部署和升級，布局新型基礎(chǔ)設(shè)施，推進信息基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋，加快軟硬結(jié)合的指揮交通場景落地，發(fā)揮歷史城區(qū)“一體化”智慧平臺作用，提升精準(zhǔn)化、精細(xì)化城區(qū)管理數(shù)據(jù)支撐。

　　重視TOD模式對低效片區(qū)園區(qū)更新的高位價值

　　在城市低效片區(qū)園區(qū)開展TOD項目，可對原有片區(qū)或園區(qū)的空間結(jié)構(gòu)、用地性質(zhì)、功能布局的更新優(yōu)化產(chǎn)生催化作用，形成以樞紐型車站為核心的環(huán)狀輻射發(fā)展帶，促使站點周邊公共空間形成地區(qū)發(fā)展的活力中心、經(jīng)濟中心和服務(wù)中心，對站點周邊的建設(shè)帶動以及對軌道交通客流的反饋有直接影響作用。

　　一是高度重視TOD模式對低效片區(qū)園區(qū)開發(fā)價值的強大提升功能。TOD模式的探索可以根據(jù)區(qū)域的大小、影響帶動力的大小、區(qū)域價值的大小等分為大TOD、小TOD和微TOD模式。不管什么模式，都要深入研究、借鑒國際國內(nèi)交通樞紐中心規(guī)劃建設(shè)模式，使交通和城市功能完美結(jié)合，將步行、騎行、公交等交通方式通道綜合考慮，與地鐵、高鐵實現(xiàn)高效銜接，減少禁行和封閉割裂區(qū)域，同時注意實現(xiàn)區(qū)域出行低碳排放和污染物削減，打造低碳交通示范社區(qū)。

　　二是創(chuàng)新TOD區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。必須堅持TOD融合EOD提升片區(qū)整體品質(zhì)的思維，探索將軌道交通車站、軌道交通為核心形成的交通型商務(wù)區(qū)、軌道交通引致下的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)與生態(tài)景觀展示廊道有機銜接，實現(xiàn)TOD交通功能、產(chǎn)業(yè)功能、生態(tài)功能的有效復(fù)合，最終通過交通、環(huán)境效應(yīng)下原有低效片區(qū)園區(qū)土地價值與物業(yè)價值的提升實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶的社會效益增值和區(qū)域整體溢價。

　　三是政企合作，有效增強資源整合利用。建議市、區(qū)級層面發(fā)揮關(guān)鍵引導(dǎo)和協(xié)調(diào)推動作用，在用地、資金、補貼、財稅、審批、通行等方面為TOD建設(shè)提供支持，協(xié)調(diào)解決TOD在項目建設(shè)、區(qū)域協(xié)調(diào)、資金使用、財政支持、信息互聯(lián)互通等方面建設(shè)中遇到的各類難題。

　　四是加強TOD城市設(shè)計與環(huán)境提升。以新的理念、技術(shù)加快環(huán)境品質(zhì)提升，形成具有親和力的建筑立面、街道空間、公共藝術(shù)和市政設(shè)施，提升人居、商業(yè)等安全應(yīng)急的智能研判決策和響應(yīng)能力，提高城區(qū)防災(zāi)減災(zāi)的應(yīng)急響應(yīng)治理水平。

　　形成城市更新與城市建設(shè)的長效機制

　　城市更新與城市建設(shè)不是一時一事之事，需要有良好的體制機制在推進、融資和資源上做好保障。特別是城市更新涉及到跨區(qū)域的片區(qū)更新特別需要市區(qū)一體化的協(xié)調(diào)和推進機制。

　　一是構(gòu)筑高效、暢通、有力的市區(qū)“頂格協(xié)調(diào)、協(xié)同聯(lián)動、一體推進”機制。每一個城市更新或建設(shè)片區(qū)都要主動將自身置于全市城市品質(zhì)提升、功能完善的大局中找準(zhǔn)定位、統(tǒng)籌平衡，以統(tǒng)一的空間規(guī)劃體系來統(tǒng)籌謀劃城區(qū)的土地、資源、產(chǎn)業(yè)配比，以基礎(chǔ)設(shè)施跨區(qū)的共建共享來在更大范圍內(nèi)統(tǒng)籌停車場建設(shè)、快速路建設(shè)、軌道交通建設(shè)，全面提升城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的品質(zhì)，以全市一盤棋的站位來分層級、分時序為棚改項目償債、房屋征收、建筑修繕、招商運營等工作提供資金支持。

　　二是凝聚政府、市場合力，創(chuàng)新投融資機制。充分依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、專項基金、地方政府債券資金等杠桿效應(yīng)和引導(dǎo)作用，撬動和吸引社會資本、政策性金融、開發(fā)性金融和商業(yè)金融等各類金融資源進入城市更新城市建設(shè)；吸引市外優(yōu)秀企業(yè)、青島市直大企業(yè)對城市更新城市建設(shè)的平臺公司合資控股、投資入股，依托外部資本、外部投資者打造一批城市更新的城市合伙人，降低政府資金投入壓力和后續(xù)管理成本；鼓勵各類市場主體積極參與土地整理、建筑更新、基礎(chǔ)設(shè)施配套、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等工程項目，城市更新中的各類商業(yè)性、經(jīng)營性項目要以市場為導(dǎo)向、企業(yè)為主體來培育發(fā)展產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條。

　　三是構(gòu)筑完善的要素保障體制機制。要強化城市更新的規(guī)范、形成城市更新的標(biāo)準(zhǔn)，形成規(guī)范引導(dǎo)、標(biāo)準(zhǔn)管控的城市更新大邏輯，特別是要關(guān)注建筑間距、退讓、密度、面寬、綠地率、交通、市政配套等方面形成適合青島城市更新的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；要強化總規(guī)、控規(guī)以及多規(guī)合一的管控作用，要求城市更新具體項目的用地性質(zhì)、容積率、建筑高度等指標(biāo)必須優(yōu)先保障公共利益、符合更新目標(biāo)等。

　　四是培育“政策引導(dǎo)+項目示范”業(yè)態(tài)導(dǎo)入模式。以留屋留人、產(chǎn)業(yè)留人兩大路徑回流人氣，通過植入流量經(jīng)濟、創(chuàng)意經(jīng)濟、體驗經(jīng)濟三大經(jīng)濟業(yè)態(tài)，提高“產(chǎn)業(yè)布局+載體資源”融合匹配度，打造“老建筑+新消費”、“舊場所+新經(jīng)濟”、“原場景+新體驗”全新場景。

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