近日上海市發(fā)布了一系列的措施，進(jìn)一步收緊限購、限貸政策，來遏制房價的瘋漲。似曾相識的情形五年前的北京也發(fā)生過，然而調(diào)控以來北京房價卻上漲了44%。

　　為什么會越調(diào)越漲，不調(diào)反而不怎么漲？是因為經(jīng)濟(jì)增長快慢嗎？2015年上海GDP增長6.9%，重慶增長11.0%。是因為人口流入多少嗎？

　　2015年上海的常住人口在近十年首次出現(xiàn)下滑，而重慶人口呈現(xiàn)回流態(tài)勢。重慶這五年來的房價卻只漲了12%，這又說明了什么？

　　房價瘋漲的主要原因還是出現(xiàn)在供應(yīng)端的問題上，在上海目前主要有兩點。

　　1、土地供應(yīng)的不足

　　根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上海建成區(qū)面積占比、居住用地占比和容積率均顯著低于國際都會水平，造成住房供不應(yīng)求。

　　即便與國內(nèi)城市比較，上海建成區(qū)占比僅16%，也遠(yuǎn)低于27%的全國平均水平，說明仍存在大量農(nóng)地。

　　2、保障房供應(yīng)不足

　　在上海，保障房的土地供應(yīng)占比僅只有14%。

　　供應(yīng)分層可以滿足不同收入群體的住房需求，實現(xiàn)房屋的“消費屬性”，而極大的降低其“投資屬性”，從而也降低了房地產(chǎn)調(diào)控的必要性。

　　而重慶在土地的供應(yīng)問題上實施了非常有借鑒意義的——地票制度。

　　即建設(shè)用地指標(biāo)憑證，通過占補平衡的原則，既守住了耕地保護(hù)紅線，又緩解了城市建設(shè)用地的緊張。

　　每年為重慶多增14%供地，而在保障房用地的供應(yīng)上，也是達(dá)到了22%，遠(yuǎn)高于上海。這兩點也是重慶房價能夠較為穩(wěn)定的主要原因。

　　而上海調(diào)控政策明顯是針對需求端，所以能否遏制房價的上漲還未知。過往多年的實踐已證明，需求端調(diào)控在長期是基本無效的。

　　限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過去五年的房價上漲。

　　首先，以戶籍限制購買資格與戶籍制度改革的總體思路不符。

　　上海的人口密度并不高，人口和GDP的集中度也不夠，解決“大城市病”的焦點在于加強城市建設(shè)和加大土地供應(yīng)，而非以限購措施阻礙人口流入。

　　其次，首付款比例在中國仍然偏高。上海提高二套房首付，不僅與市場化改革方向不符。而且香港的經(jīng)驗證明在住房供給嚴(yán)重不足的大背景下，高首付比例會進(jìn)一步惡化財富及收入分配。

　　因此只有切實增加供應(yīng)，加強分層住房市場體系建設(shè)，才能構(gòu)建出合理、健康的房地產(chǎn)市場。

　　買房君認(rèn)為，這就是上海和重慶的不同，重慶近五年房價也只是增長了12%，也是因為在供求關(guān)系做得恰當(dāng)合理。

　　文|陳桐

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