調(diào)控過(guò)去一個(gè)半月，樓市量?jī)r(jià)毫無(wú)懸念的下跌。對(duì)于調(diào)控的持續(xù)性和堅(jiān)定性，業(yè)內(nèi)議論紛紛，也有人調(diào)侃說(shuō)“最近這一個(gè)月限購(gòu)限貸是熟悉的味道，熟悉的套路，把過(guò)去的事和現(xiàn)在看到的事對(duì)比，你就知道現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是處在一個(gè)什么樣的位置。”

　　無(wú)論如何，此輪調(diào)控仍在深度加碼。近期，西安、南京、深圳、武漢、杭州等城市分別出臺(tái)樓市新政，預(yù)示著房地產(chǎn)調(diào)控新一輪風(fēng)暴襲來(lái)。從具體政策來(lái)看，這些城市分別在規(guī)范商品房明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)格落實(shí)樓市調(diào)控新政、調(diào)整公積金貸款首付、提高主城區(qū)購(gòu)房門(mén)檻等方面鞏固現(xiàn)行政策。

　　限貸、限購(gòu)下的樓市

　　文/龔小鋒

　　距離樓市“調(diào)控月”已過(guò)去一段時(shí)間，頻頻出現(xiàn)在大眾視野中的詞語(yǔ)是“斷崖式下跌”、“樓市寒冬”“冰點(diǎn)期”等詞匯，調(diào)控的影響是否真如此？

　　確實(shí)，限貸、限購(gòu)政策的影響逐漸顯現(xiàn)威力，部分城市樓市進(jìn)入調(diào)整期，但各大城市市場(chǎng)反應(yīng)冷熱不一。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，從現(xiàn)在起到明年春節(jié)前后，新房和二手房市場(chǎng)都會(huì)處于相對(duì)的低谷期，而在明年兩會(huì)之前，市場(chǎng)的監(jiān)管也不會(huì)有所松動(dòng)。

　　一線城市行情普降

　　有網(wǎng)友開(kāi)玩笑說(shuō)，現(xiàn)在“大街小巷站街人——中介被打掃得一干二凈，職業(yè)經(jīng)理人像度蜜月一樣有了一個(gè)任性假期。”盡管也沒(méi)那么夸張，但這一個(gè)月確實(shí)發(fā)生了許多沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的事情。

　　一線城市樓市成交量普遍迎來(lái)下行拐點(diǎn)，10月北京商品住宅創(chuàng)下5個(gè)月來(lái)最低；深圳新房推售面積環(huán)比下跌77%，新房市場(chǎng)供應(yīng)幾乎停滯；上海10月成交套數(shù)6502套，環(huán)比下跌18.21%。

　　相比北京樓市整體的表現(xiàn)，北京豪宅市場(chǎng)的降溫更為顯著。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，北京7萬(wàn)+公寓豪宅共實(shí)現(xiàn)成交191套，成交面積3.9萬(wàn)平方米，環(huán)比分別下滑66%和49%。而這一成交量也創(chuàng)造了自3月以來(lái)近8個(gè)月的新低。

　　“高端項(xiàng)目的成交量還可能進(jìn)一步下滑，”北京一名房地產(chǎn)人士表示，高端樓盤(pán)不但取證困難，還可能遇到開(kāi)盤(pán)賣(mài)不動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，所以一些項(xiàng)目可能選擇索性“封盤(pán)”的自我保護(hù)政策。

　　事實(shí)上，越來(lái)越多計(jì)劃入市的樓盤(pán)出現(xiàn)“爽約”現(xiàn)象。東壩的利錦府一名銷售人員表示，自從限購(gòu)之后，來(lái)訪客戶明顯減少，限購(gòu)對(duì)他們的影響太大了，至少70%的首付阻擋了很多改善型置業(yè)客戶。

　　“按照以前首套房首付30%來(lái)算，以首套房購(gòu)買(mǎi)一套最低約交700萬(wàn)元左右，限購(gòu)以后首套房最低首付40%，也需要900多萬(wàn)元。而對(duì)于許多改善型購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，首付提高到70%，意味著首付也升到了1600多萬(wàn)元，多出了幾百萬(wàn)元首付。”上述銷售人員表示。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，北京調(diào)控政策針對(duì)中高端市場(chǎng)的影響將更為明顯，這會(huì)導(dǎo)致很多豪宅入市難，特別是前期地王項(xiàng)目，取得預(yù)售證的難度將大為增加。

　　“我們?cè)诒本┑母叨隧?xiàng)目肯定也受到一些影響，不過(guò)應(yīng)該不算太大，之前我們對(duì)客戶資格篩查得非常嚴(yán)格，有的項(xiàng)目是五個(gè)客戶對(duì)一套房，所以可選范圍較大。”北京龍湖一名人士告訴記者。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，新房交易萎縮，一是新政出臺(tái)后，購(gòu)房人心態(tài)由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，需求萎縮；二是近兩年新房市場(chǎng)遠(yuǎn)郊化、豪宅化，新政后換房人首付比例提高，部分購(gòu)房需求延緩或取消購(gòu)房計(jì)劃；三是適合工薪階層改善或首置的中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅供應(yīng)稀缺。

　　與北京一樣陷入僵局的深圳也是如此，近兩年房?jī)r(jià)一路狂飆的深圳調(diào)控后出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降的現(xiàn)象。首先是成交量大幅下降，深圳市規(guī)土委的最新數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳全市新建商品住宅成交42.25萬(wàn)平方米，較去年同期下降22.1%；二手住宅下降6.2%。

　　深圳成交量的急速下滑，最受影響的非房地產(chǎn)中介莫屬。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，深圳中原地產(chǎn)數(shù)家門(mén)店關(guān)閉，有的門(mén)店正在拆除，還有的已被業(yè)主再次出租，改作他用。

　　中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫證實(shí)了這一說(shuō)法，他坦言，“深八條”政策后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑嚴(yán)重，深圳中原因此暫停新開(kāi)中介門(mén)店，存量門(mén)店如果不是位置特別好，租約到期后不再續(xù)租。

　　“我們是吃成交量的飯，成交量下滑對(duì)我們有很?chē)?yán)重的打擊，不再新增門(mén)店是為了適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境，凍結(jié)現(xiàn)有規(guī)模。”鄭叔倫說(shuō)，“這一輪政策力度比較大，需要較長(zhǎng)時(shí)間消化才能恢復(fù)正常，買(mǎi)賣(mài)雙方需要適應(yīng)新的環(huán)境，我估計(jì)明天春節(jié)后才有可能慢慢恢復(fù)一些成交量。”

　　二線城市冷熱分化

　　“現(xiàn)在是樓市最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代，有房的擔(dān)心，沒(méi)房的迷茫”，有業(yè)內(nèi)人士在朋友圈這樣寫(xiě)道。

　　堅(jiān)挺的一線城市也扛不住了，此前火熱的二線城市也深受調(diào)控影響，以南京為例，南京樓市10月份的成交量也創(chuàng)下新低，環(huán)比9月份下跌近5成。廈門(mén)10月份新房成交量?jī)H為今年平均成交量的四成。蘇州、無(wú)錫等市成交量均出現(xiàn)了大幅下探。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，10月百城整體價(jià)格漲幅明顯放緩，上漲城市數(shù)量減少，且多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅均有所回落，部分城市回落幅度顯著。

　　據(jù)南京某樓盤(pán)工作人員透露，近期購(gòu)房者的到訪量明顯下降，周末來(lái)看房的人群還不到九月份的一半，一些暗降動(dòng)作也是出于無(wú)奈。從成交量上來(lái)看，新政對(duì)于南京新房成交量堪比“腰斬”。而在價(jià)格上，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月南京成交均價(jià)20664元/平米，相比9月下跌4.37%。南京10大板塊6漲4跌，冷熱不均。

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)表示，目前來(lái)看，調(diào)控還要持續(xù)一段時(shí)間。今年底明年初南京限價(jià)會(huì)有松動(dòng)，不然市場(chǎng)無(wú)法交代，但限購(gòu)應(yīng)該會(huì)中長(zhǎng)期存在。明年春節(jié)前后，市場(chǎng)壓力應(yīng)該不小，一些項(xiàng)目可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)促銷的情況。

　　南京房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳翔華則認(rèn)為，受到政策的影響，購(gòu)房者出現(xiàn)了觀望情緒。與此同時(shí)，市場(chǎng)分化加劇，熱點(diǎn)板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目同樣會(huì)遭遇買(mǎi)房人爭(zhēng)搶。

　　近期，南京河西的仁恒江灣天成，214套房，吸引了920組購(gòu)房者到場(chǎng)。凡是搖到號(hào)進(jìn)去選房的，幾乎沒(méi)有棄號(hào)，能買(mǎi)到就非常激動(dòng)。除了仁恒，河西金地中心風(fēng)華、佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)、朗詩(shī)熙華府等開(kāi)盤(pán)也是多為售完。

　　而對(duì)另一條“四小龍”——廈門(mén)而言，調(diào)控之后影響的主旋律似乎不太一樣。

　　一名廈門(mén)房地產(chǎn)人士表示，廈門(mén)調(diào)控后呈現(xiàn)一種被摁住、被控制住的狀態(tài)。在接下來(lái)的在六個(gè)月之內(nèi)，價(jià)格會(huì)趨向穩(wěn)定，不會(huì)大起大落。

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月廈門(mén)商品住宅成交1010套，成交面積11.72萬(wàn)平方米，成交面積環(huán)比下跌24.4%。

　　在廈門(mén)新景祥業(yè)務(wù)發(fā)展與咨詢顧問(wèn)中心總經(jīng)理張建看來(lái)，如果算上限價(jià)，廈門(mén)應(yīng)該是“三限”，而這些政策對(duì)于目前廈門(mén)樓市的打壓還是非常明顯的。特別是10月份，整個(gè)月的成交量被壓縮得非常低。

　　樓市進(jìn)入觀望期

　　“由于價(jià)格漲不上去，降低了開(kāi)發(fā)商對(duì)房源供量的積極性。且1-8月各大開(kāi)發(fā)商去化非常理想，手里握著大筆資金，所以，對(duì)于供量不上心，基本上都是在捂盤(pán)。”張建表示，樓市慢慢會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定和觀望的態(tài)勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月底發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，基于國(guó)慶節(jié)期間的調(diào)控政策，從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看，15個(gè)一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)。

　　易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱也分析稱，從目前市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)11月市場(chǎng)成交量還會(huì)繼續(xù)下滑。在部分城市投資客的全方位“退潮”之后，熱點(diǎn)城市的需求側(cè)必然會(huì)受到很大影響。

　　他還坦言，三四線城市也無(wú)法獨(dú)善其身，歷次市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)證明，一二線市場(chǎng)的調(diào)整必然會(huì)影響到三四線，特別是熱點(diǎn)城市周邊的三四線所受影響更大。

　　調(diào)控政策頻出后，不僅是樓市成交量出現(xiàn)大幅的下跌，購(gòu)房者進(jìn)入觀望期，就連房企拿地的積極性也被潑了一盆冷水，面對(duì)土地市場(chǎng)，多數(shù)房企也在觀望，不敢輕舉妄動(dòng)。

　　據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月，監(jiān)測(cè)的40家品牌房企拿地量?jī)r(jià)環(huán)比均出現(xiàn)不同程度的下跌。其中，下滑最為明顯的當(dāng)屬成交均價(jià)，由9月份的9614元/平方米下滑至10月份4195元/平方米，下滑56.36%?；貧w至年內(nèi)較低水平。

　　一名房企高管表示，斬獲多幅地王的房企們正在積極做減法，賣(mài)股減壓換現(xiàn)金流或成高價(jià)拿地房企的解套路徑。項(xiàng)目到后期也就只有找投資方介入，往往會(huì)遭到狠命壓價(jià)。因此只有在項(xiàng)目初期合作最合適，如果市場(chǎng)向好雙方可以一起賺錢(qián)。

　　仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，市場(chǎng)如果出現(xiàn)橫盤(pán)或調(diào)整，將加大地王項(xiàng)目的危機(jī)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，或者把項(xiàng)目折損后賣(mài)掉，或者用時(shí)間換空間等待市場(chǎng)向好后再上市。

　　一些二線城市，如杭州、合肥等此前土地高熱區(qū)已經(jīng)開(kāi)始集中出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓地王項(xiàng)目股權(quán)、引入合作者開(kāi)發(fā)，稀釋風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。早先，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)與建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)宣布戰(zhàn)略合作，第一個(gè)合作項(xiàng)目即是備受矚目的杭州潮鳴項(xiàng)目。

　　10月初，有“地王制造機(jī)”之稱的信達(dá)地產(chǎn)減持杭州濱江奧體地塊股權(quán)至50%，這是塊總價(jià)拍出123億元的全國(guó)總價(jià)地王。接盤(pán)者融創(chuàng)中國(guó)和濱江集團(tuán)分持濱江奧體地塊股權(quán)40%與10%。

　　再出手防反彈

　　文/龔小鋒

　　在國(guó)慶期間，20多個(gè)城市密集出臺(tái)了調(diào)控措施。而僅僅一個(gè)月后，深圳、武漢等地再度出臺(tái)新規(guī)。第二輪調(diào)控大幕正式開(kāi)啟。

　　即使沒(méi)有加碼政策的城市，也在中央三令五申之下，對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行了更加嚴(yán)格的執(zhí)行。包括在金融層面上限制土地資金違規(guī)使用、收窄房企資金渠道、治理場(chǎng)外杠桿，還包括在市場(chǎng)營(yíng)銷層面上治理虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售，禁止市場(chǎng)炒作。

　　多地再出新政

　　11月14日，深圳、武漢新政先后出臺(tái)，其中，深圳提高了公積金貸款的首付比例，武漢則進(jìn)一步收緊了本地和非本地戶籍的購(gòu)房數(shù)量上限。同一日，南京提出4項(xiàng)措施以落實(shí)調(diào)控新規(guī)，西安也提出嚴(yán)查開(kāi)發(fā)商9種行為。

　　深圳公積金貸款比例提高。根據(jù)11月15日深圳住房公積金管理委員會(huì)下發(fā)的通知，住房公積金繳存職工家庭名下在深無(wú)房、購(gòu)買(mǎi)首套住房的，公積金貸款首付款比例最低為30%；使用公積金購(gòu)買(mǎi)第二套房的，首付款比例不低于70%。

　　而按照2015年4月開(kāi)始執(zhí)行的政策，對(duì)購(gòu)買(mǎi)深圳首套住房的家庭，以套型建筑面積是否低于90平方米為界，分別執(zhí)行公積金貸款首付款20%和30%的比例；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付比例不低于60%。

　　武漢則在10月的政策基礎(chǔ)上繼續(xù)加大了限購(gòu)力度，武漢本地和非本地戶籍的購(gòu)房數(shù)量上限，分別降至了兩套和一套，并相應(yīng)提高了首付比例。其中，武漢戶籍居民家庭，在主城區(qū)首套房申請(qǐng)商業(yè)房貸最低首付由25%上調(diào)至30%；二套普通商品房的首付比例仍為50%，但二套非普通商品房的首付比例提至70%；擁有二套房及以上的在主城區(qū)暫停向其出售。

　　非武漢戶籍居民在主城區(qū)購(gòu)房，要求提供購(gòu)房之日前2年連續(xù)繳納社保或個(gè)人所得稅的證明，補(bǔ)繳的不予認(rèn)定，首付比例為30%；對(duì)于已有一套住房及以上的，暫停出售。

　　除了深圳、武漢，杭州從11月10日起也已開(kāi)始實(shí)施進(jìn)一步的住房限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款等措施。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，目前雖然市場(chǎng)成交量有明顯收縮，但價(jià)格松動(dòng)不明顯。在這樣的市場(chǎng)反應(yīng)下，此輪調(diào)控可以看作是預(yù)防樓市反彈的一招，防止樓市的“冷卻”只是短暫的反應(yīng)，所以加碼調(diào)控力度讓樓市能有更徹底的調(diào)整。

　　違規(guī)銷售遭“嚴(yán)打”

　　在多地加碼調(diào)控政策之外，由中央和地方層面配合的各項(xiàng)政策也在逐步深入。讓新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷頗為感慨的是，這次樓市瘋狂的肇事主角不再專指房企，也對(duì)中介的弄虛作假、擾亂市場(chǎng)展開(kāi)整頓風(fēng)暴，對(duì)自媒體傳播謠言、炒作市場(chǎng)封號(hào)、關(guān)停，房企的違規(guī)操作和不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)也同樣受到治理。

　　除了在限購(gòu)限貸方面出臺(tái)新政外，規(guī)范樓市秩序也是近一段時(shí)間的政策著力點(diǎn)。此前，不少炒作現(xiàn)象彌漫在樓市中，尤其是一段關(guān)于“杭州一樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)搶房擠破門(mén)”的視頻在互聯(lián)網(wǎng)上傳播，后經(jīng)查證，是樓盤(pán)銷售通過(guò)認(rèn)籌，故意制造緊張氣氛，被責(zé)令限期整改。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉直言，此輪房?jī)r(jià)暴漲，有“去庫(kù)存”異化、信貸寬松、供地不足等因素，但實(shí)地調(diào)研顯示，開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)人為制造供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲信號(hào)是罪魁禍?zhǔn)住?/p>

　　早在國(guó)慶期間，住建部公布了45家違規(guī)失信房企和中介機(jī)構(gòu)名單，后又發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為作了明確界定。同時(shí)，北京、南京、深圳等多地開(kāi)展樓盤(pán)突擊檢查。

　　此后，不少房企在全國(guó)媒體中開(kāi)啟大規(guī)模刪軟文的模式，個(gè)別項(xiàng)目在京取證、銷售后，也一改此前高調(diào)宣傳的套路。其中，北京國(guó)銳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等上榜。其開(kāi)發(fā)的國(guó)銳·金頂、京貿(mào)國(guó)際城等項(xiàng)目均因捂盤(pán)惜售而涉嫌違規(guī)，并被暫停網(wǎng)簽。

　　國(guó)銳·金頂一名銷售人員介紹，國(guó)銳·金頂共有4棟高層商住公寓、3棟復(fù)式商住公寓、2棟住宅樓、2棟寫(xiě)字樓，目前除1棟住宅樓和2棟寫(xiě)字樓尚未取得預(yù)售證外，其他都已取得，目前住宅樓和復(fù)式商住公寓均有可售房源。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去部分房企的商品房銷售報(bào)價(jià)比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會(huì)隨意漲價(jià)，這使得此類住房交易市場(chǎng)比較混亂，進(jìn)而造成購(gòu)房者的購(gòu)房成本加大。

　　中介市場(chǎng)也受到了大力整頓。“最近好多做房產(chǎn)中介的朋友都在拼命刪除自己發(fā)布在微信朋友圈、微博、論壇、網(wǎng)站的房源信息。”廈門(mén)一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳先生說(shuō)，因?yàn)檫@些房源信息可能存在失實(shí)或未經(jīng)業(yè)主委托等問(wèn)題。

　　北京在10月初對(duì)中介行業(yè)進(jìn)行更大力度的整頓?？陬^通知要求“沒(méi)有業(yè)主手寫(xiě)委托書(shū)、房產(chǎn)證和身份證復(fù)印件的房源必須下架、中介行業(yè)不允許渲染學(xué)區(qū)房”。

　　這些下架的房源包括假房源和一些缺少證件需要補(bǔ)齊資源的房源。由于中介公司內(nèi)網(wǎng)會(huì)有百萬(wàn)套房源，有真有假，以往中介公司對(duì)此并不進(jìn)行管理，經(jīng)紀(jì)人在對(duì)外發(fā)布時(shí)會(huì)依據(jù)個(gè)人需求轉(zhuǎn)發(fā)。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期監(jiān)管層針對(duì)房產(chǎn)中介的整頓很有必要，因很多違規(guī)的業(yè)務(wù)都是部分中介盲目創(chuàng)新導(dǎo)致的。尤其是一些互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)，此前很大程度上游離于監(jiān)管之外，導(dǎo)致不少資金違規(guī)流入了樓市，造成了樓市資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。

　　房貸政策層層收緊

　　早在10月份，金融政策對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了密集的窗口調(diào)控。央行已劍拔出鞘。10月12日下午，央行召集5家國(guó)有大行及12家股份制銀行高管及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門(mén)總經(jīng)理，召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，央行要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　最近，濟(jì)南、南京等多地發(fā)布互聯(lián)網(wǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)整治工作方案，“首付貸”“眾籌買(mǎi)房”等違規(guī)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)成為重點(diǎn)整治對(duì)象。

　　深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)發(fā)出通知，要求相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融會(huì)員企業(yè)，停止“首付貸”、“眾籌炒房”等各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，違規(guī)企業(yè)須在一個(gè)月內(nèi)完成清理整頓。

　　此外，各地還紛紛傳出銀行對(duì)于個(gè)人房貸的審核收緊的消息。近日，上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)文，全面叫停接力貸、合力貸，并嚴(yán)禁前妻、前夫參與還貸。

　　深圳也傳出各家銀行開(kāi)始要求更加嚴(yán)格地審查房貸資料，審查的重點(diǎn)包括客戶收入、流水的真實(shí)性與額度、離婚證真實(shí)性、首付款來(lái)源等。

　　廣州也有消息稱中國(guó)銀行在廣州地區(qū)嚴(yán)查假離婚申請(qǐng)房產(chǎn)貸款消息，要求離婚不滿月不能辦房產(chǎn)貸款，復(fù)婚或被要求提前還款。雖然隨后中國(guó)銀行廣東省分行澄清表示房貸政策暫無(wú)變化，但對(duì)貸款審查力度的確在加強(qiáng)。

　　興業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該行上海分行已落實(shí)差別化住房信貸政策；要求受理接力貸等按揭業(yè)務(wù)時(shí)審慎貸前調(diào)查。加強(qiáng)借款人第一還款來(lái)源審核，確保還款能力充足。

　　有媒體報(bào)道，民生銀行上海分行叫停部分非標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人按揭貸款審批。叫停的非標(biāo)準(zhǔn)個(gè)人按揭貸款包括：離婚時(shí)間在6個(gè)月以下的個(gè)人按揭貸款申請(qǐng)，以及接力貸、合力貸等。

　　金融貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷房貸專家吳昊認(rèn)為，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，合力貸、接力貸這類業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)大，房屋產(chǎn)權(quán)不夠明晰，建委只認(rèn)房產(chǎn)證上的名字，一旦出現(xiàn)壞賬在處置時(shí)會(huì)很麻煩，所以北京地區(qū)的商業(yè)銀行早已停止此類業(yè)務(wù)，即使在外地這類業(yè)務(wù)的占比和體量也不大。

　　在吳昊看來(lái)，臨近年底，商業(yè)銀行貸款收緊是普遍趨勢(shì)，放款速度也比較慢，對(duì)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)較大的業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格審查也是比較正常的，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)不會(huì)造成太大影響。

　　在房貸收緊之下，對(duì)樓市的影響不言而喻，尤其是重點(diǎn)城市。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松近日表示，中產(chǎn)階層加杠桿確實(shí)階段性已經(jīng)到了極限，所謂“極限”就是中產(chǎn)階層的房貸和日常生活及工資收入的比例已經(jīng)接近極限，所以本輪提高首付門(mén)檻，會(huì)對(duì)改善、剛需和投資都產(chǎn)生非常大的影響。

　　世聯(lián)行預(yù)計(jì)今年很可能是中國(guó)房地產(chǎn)階段性成交總額的最高點(diǎn)，明年成交總額會(huì)下滑。陳勁松表示：“比如像深圳這種首付比例提到這么高的城市，成交量會(huì)有嚴(yán)重的萎縮，萎縮的程度可能超出想象。”

　　房企融資受限

　　目前房地產(chǎn)調(diào)控除了限購(gòu)、調(diào)整供需之外，利用金融手段降低杠桿也十分重要，收緊房貸和房企融資，都是其中重要手段。從目前情況來(lái)看，以金融手段降杠桿、抑制樓市投資投機(jī)性需求的措施正在不斷加碼，未來(lái)一段時(shí)間調(diào)控趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。

　　房企配資受到嚴(yán)格限制。一名房企人士介紹，一個(gè)月以前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以在開(kāi)發(fā)初期進(jìn)行配資，即交付的土地款中有30%使用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金，剩余70%來(lái)自金融機(jī)構(gòu)放貸，辦證開(kāi)工后再將其轉(zhuǎn)為開(kāi)發(fā)貸款。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只能以100%自有資金拿地后再申請(qǐng)正常的開(kāi)發(fā)貸款，融資金額大概是抵押物（土地和建筑）的60%左右。如此一來(lái)，對(duì)于一些資金緊張的房企來(lái)說(shuō)，拿地壓力就大了。

　　11月15日，南京市國(guó)土部門(mén)公布了本次土地網(wǎng)拍的新政——開(kāi)發(fā)商拿地必須完全使用自有資金，包括銀行貸款、信托資金、保險(xiǎn)資金等全部被拒之門(mén)外，換句話說(shuō)，房企必須全款拿地。加上一個(gè)月前推出的“一家房企只能拿一幅地塊”的新規(guī)，今后開(kāi)發(fā)商在南京拿地既要“限購(gòu)”，又要“限貸”。

　　近期，中央政治局在部署今年四季度及2017年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，“要堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策，在保持流動(dòng)性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。這是2014年以來(lái)決策層首次在貨幣政策基調(diào)的表述上提出抑制資產(chǎn)泡沫。

　　為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，銀監(jiān)會(huì)在10月召開(kāi)的三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上提出，嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并強(qiáng)調(diào)“規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域”。

　　上交所、深交所又于10月底下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購(gòu)置土地。

　　最新的地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)在上海。11月3日，央行上?？偛堪l(fā)布文件稱，進(jìn)一步要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序。該決議同時(shí)要求各商業(yè)銀行“切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場(chǎng)”。

　　有房企人士表示，10月全國(guó)范圍內(nèi)的開(kāi)發(fā)商土地交易配資都開(kāi)始受到了限制，有的房地產(chǎn)公司甚至接到當(dāng)?shù)卣?ldquo;地價(jià)別拍太高”。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉認(rèn)為，目前參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金通過(guò)參與競(jìng)拍土地、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等多種渠道流入。

　　他還指出，甚至一些購(gòu)買(mǎi)端的個(gè)人住房貸款、各種消費(fèi)貸款以及其他融資變相為購(gòu)房資金等，以及一些投資機(jī)構(gòu)包括一些新三板上市公司融來(lái)的資金，也有直接或間接進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。金融部門(mén)應(yīng)當(dāng)加大這方面的監(jiān)管，引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　樓市會(huì)冷多久？

　　文/龔小鋒

　　雖然樓市熱度在各路調(diào)控政策的“圍剿”下直線下降，但對(duì)于本輪樓市會(huì)冷多久，公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。本輪樓市調(diào)控政策的難度在于，如何在既控制房?jī)r(jià)非理性上漲的情況下，又促進(jìn)樓市去庫(kù)存工作的開(kāi)展。因?yàn)榕c熱點(diǎn)城市相比，三四線城市樓市的庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻。

　　迎來(lái)深度調(diào)整期

　　在調(diào)控層層加碼的高壓之下，可以預(yù)見(jiàn)，10月份還僅僅是一個(gè)開(kāi)始，未來(lái)樓市或?qū)⑦M(jìn)入深度調(diào)整期。

　　在房?jī)r(jià)方面，易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，10月房?jī)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生明顯變化，大多數(shù)一二線城市房?jī)r(jià)指數(shù)仍會(huì)保持緩速上升。

　　“基于穩(wěn)定市場(chǎng)的基本調(diào)控原則以及項(xiàng)目盈利考慮，一手房?jī)r(jià)格還會(huì)繼續(xù)保持。二手房10月份掛牌價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，預(yù)計(jì)11月議價(jià)空間將一進(jìn)步擴(kuò)大。”丁祖昱說(shuō)。從整體平均價(jià)格來(lái)說(shuō)，隨著“限價(jià)”力度不斷加大，未來(lái)還是有可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下滑。

　　熱點(diǎn)城市銷量與房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)環(huán)比下降，一方面確實(shí)是由于調(diào)控導(dǎo)致高端需求受限、客戶減少，另外熱點(diǎn)城市可售面積、新開(kāi)工面積、土地儲(chǔ)備面積均嚴(yán)重不足，市場(chǎng)可售房源減少，樓市自然降溫。

　　根據(jù)中央目前的態(tài)度，如果部分熱點(diǎn)城市仍無(wú)法取得明顯效果，還將采取更為嚴(yán)厲的管控措施。目前多個(gè)城市掀起的第二輪調(diào)控政策加碼，正反應(yīng)了中央政府對(duì)于本輪調(diào)控的態(tài)度。

　　丁祖昱認(rèn)為，市場(chǎng)預(yù)期下調(diào)對(duì)于穩(wěn)定樓市特別是土地市場(chǎng)是極有好處的，此前，一些項(xiàng)目的土地溢價(jià)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)新三板股票的市盈率，并且受到銀行資金和各路資本的追捧，土地市場(chǎng)的泡沫遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)我們的想象力。調(diào)控雖然來(lái)得遲了，但來(lái)了終究還是好的，不然的話，市場(chǎng)已接近喪心病狂。

　　本輪調(diào)控，大房企相對(duì)淡定，受市場(chǎng)銷售火爆影響，不少房企提前2個(gè)月完成銷售目標(biāo)。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，在調(diào)控期間，恰恰又是手中握有大把現(xiàn)金的大房企低價(jià)拿地、并購(gòu)重組的絕佳機(jī)遇，也是擴(kuò)展市場(chǎng)、延攬人才的最好時(shí)機(jī)。

　　在他看來(lái)，明年的市場(chǎng)不會(huì)等待，對(duì)于想賣(mài)地賣(mài)項(xiàng)目的小房企來(lái)說(shuō)，心理價(jià)位預(yù)期需要重新調(diào)整，非熱點(diǎn)城市機(jī)會(huì)更是越來(lái)越少，樓市降溫、市場(chǎng)規(guī)范最受傷的還是中小房企，銷售越發(fā)艱難，資金越發(fā)緊張，融資渠道越來(lái)越窄，現(xiàn)金流隨時(shí)可能斷裂。

　　三四線城市的焦慮

　　面對(duì)調(diào)控，不同城市反應(yīng)冷熱不一，合富輝煌的最新報(bào)告分析認(rèn)為，從不同城市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，前期房?jī)r(jià)和地價(jià)飆升幅度過(guò)大、市場(chǎng)投資性需求比重高的城市，或許市場(chǎng)調(diào)整的幅度會(huì)相對(duì)大，調(diào)整時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些；前期市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)溫和，自住、改善或長(zhǎng)期理財(cái)投資型需求主導(dǎo)的城市，市場(chǎng)調(diào)整的幅度相對(duì)小，調(diào)整時(shí)間也會(huì)相對(duì)短。

　　如果說(shuō)一二線城市的熱度還能再扛一扛，那么，三四線城市日子從來(lái)沒(méi)好過(guò)過(guò)。丁祖昱表示，三四線城市也無(wú)法獨(dú)善其身，歷次市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)證明，一二線市場(chǎng)的調(diào)整必然會(huì)影響到三四線，特別是熱點(diǎn)城市周邊的三四線所受影響更大。

　　與“如火如荼”的熱點(diǎn)城市相比，三四線城市去庫(kù)存可謂“壓力山大”，從目前狀況來(lái)看，三四線城市存銷比仍高達(dá)30多個(gè)月。

　　在本輪樓市高潮中，中央推動(dòng)“去庫(kù)存、降杠桿”，結(jié)果被熱點(diǎn)一二線城市拔了頭籌，不該去的庫(kù)存被去化殆盡、地方債也降了杠桿，而三四線城市還沒(méi)來(lái)得及去庫(kù)存，這一輪小周期就結(jié)束了。

　　現(xiàn)在，三四線城市因?yàn)橥恋毓?yīng)過(guò)剩、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱等原因，去庫(kù)存壓力更有增無(wú)減。而當(dāng)前，再調(diào)控力度加大的情況下，無(wú)疑會(huì)增加這些城市的去庫(kù)存難度。

　　歐陽(yáng)捷指出，未來(lái)絕大多數(shù)三四線城市恐怕再也沒(méi)有“去庫(kù)存、降杠桿”的機(jī)會(huì)了。人口及其背后的資本將成為未來(lái)不二的市場(chǎng)資源，中小城市將永久性失去這一資源的青睞，去庫(kù)存、不可持續(xù)的土地財(cái)政和化解地方債將成為中小城鎮(zhèn)長(zhǎng)期的三座大山。

　　針對(duì)三四線城市庫(kù)存問(wèn)題，近日，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)陳東琪表示，中國(guó)房地產(chǎn)政策要強(qiáng)調(diào)穩(wěn)，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該采取結(jié)構(gòu)性方式，用中長(zhǎng)期策略應(yīng)對(duì)短期問(wèn)題，而不能全線打壓，以防止房地產(chǎn)行業(yè)可能的崩盤(pán)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

　　中國(guó)住建部政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為，2016年中國(guó)樓市去庫(kù)存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫(kù)存的問(wèn)題將更加嚴(yán)峻，需要更加精準(zhǔn)有力。

　　在他看來(lái)，去庫(kù)存要結(jié)合新型城鎮(zhèn)化、發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)、提高農(nóng)民工收入、鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房，并且，要進(jìn)行土地制度改革，賦予農(nóng)民宅基地流通性，讓其可以變現(xiàn)并創(chuàng)造購(gòu)房需求。

　　政策或從緊超一年

　　本輪樓市調(diào)整期將持續(xù)多久，基于調(diào)控政策執(zhí)行多久，目前業(yè)界普遍認(rèn)為，本輪調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間至少會(huì)超過(guò)一年。

　　歐陽(yáng)捷就表示，明年兩會(huì)之前調(diào)控政策不會(huì)有絲毫放松，兩會(huì)之后到十九大之間不允許出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，十九大之后到后年兩會(huì)也不能有任何閃失。在他看來(lái)，調(diào)整周期最少還有18個(gè)月，任何指望放松的想法都要放到2018年二季度了。

　　也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)不景氣，對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能很難堅(jiān)持。不過(guò)，陳東琪近日指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也存在亮點(diǎn)，所以明年不會(huì)延續(xù)慣性下行，GDP增速或保持在6.5%-7%之間。

　　屆時(shí)如果放開(kāi)調(diào)控政策，是否意味著房?jī)r(jià)再度反彈？知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日給出了一個(gè)值得探討的說(shuō)法，他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)的基本面已經(jīng)出現(xiàn)了顛覆性的變化，人均居住面積實(shí)際上肯定超過(guò)了35平米，國(guó)際公認(rèn)的供需平衡線，住房短缺的歷史宣告結(jié)束，除了少數(shù)城市，大量的城市住房出現(xiàn)過(guò)剩。

　　而之所以今年以來(lái)房?jī)r(jià)仍然暴漲，此前，已有不少業(yè)內(nèi)人士指出，與以往不同，本輪樓市增長(zhǎng)更多是貨幣現(xiàn)象。

　　馬光遠(yuǎn)因此判斷，2017年是中國(guó)房地產(chǎn)歷史大轉(zhuǎn)折的一年，到2018年，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)剩會(huì)達(dá)到90%以上的城市，房地產(chǎn)會(huì)面目全非，能夠投資的區(qū)域屈指可數(shù)。

　　在他看來(lái)，中國(guó)可能有那么幾個(gè)極奇葩的個(gè)別城市，在調(diào)控周期結(jié)束后房?jī)r(jià)仍然會(huì)上漲，但大量城市將基本告別上漲，即使管理層仍然在制度建設(shè)上不上心，對(duì)房地產(chǎn)的影響也不大。房?jī)r(jià)即使在未來(lái)有報(bào)復(fù)性反彈，也只是平靜湖面的一片漣漪，很難再掀起驚濤駭浪了。

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