西安 成 為目前當(dāng)之 無愧的網(wǎng)紅城市，它在抖音上火了，在媒體上因?yàn)閾屓瞬糯髴?zhàn)火了，也因?yàn)榭焖偕蠞q的房價(jià)火了。

社科院發(fā)布的一季度房價(jià)上漲指數(shù)顯示西安在所有一二線城市中排名第一。是因?yàn)榇蠓纫M(jìn)人才的結(jié)果嗎？人才計(jì)劃跟房價(jià)上漲關(guān)聯(lián)效果會這么強(qiáng)烈這么迅速嗎？

安家融媒認(rèn)為有一定關(guān)聯(lián)度，但其他幾個(gè)因素也不容忽視。

首先是土地財(cái)政，西安在土地財(cái)政方面強(qiáng)化了市里的話語權(quán)，改變以往西安各區(qū)縣都可以自己安排土地出讓的局面。

在以往的局面下，各個(gè)區(qū)都有自己的一個(gè)小算盤，由于工業(yè)能力不強(qiáng)，都是靠賣地吃飯，但是，它們的做法不是把土地的單價(jià)推高，而是多賣地，以走量模式來提升土地出讓金的金額。這種情況下，很多本地中小老板就可以拿到土地，然后去找大型開發(fā)商合作，因此，西安長期土地低價(jià)大規(guī)模供應(yīng)，這也在一定程度上是過去很多年西安房價(jià)起不來的重要原因。

現(xiàn)在，把土地出讓的權(quán)力收歸市里，然后壓縮土地出讓的數(shù)量，這樣一來，地價(jià)上漲后，政府開始高位賣地，得到的資金，就可以以西安財(cái)政的名義投入到各種公共配套資源中，反過來可以支撐城市競爭力與房價(jià)。

其次，供需關(guān)系決定了上漲。2018年第一季度西安計(jì)劃上市288萬平方米、2.5萬套商品房。但實(shí)際情況是只上市205萬平方米，很多樓盤沒有按照計(jì)劃上市。再加上去年的去庫存比較徹底，到3月末4月初，大部分庫存銷售完了，新的房源又沒能申報(bào)，限價(jià)使得一二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重，于是，“房荒”成了3月的西安最熱門話題，有樓盤開盤甚至上演千人“搶房”風(fēng)波。

安家融媒認(rèn)為部分城市人口引進(jìn)的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者，對于市場來說，容易引起非理性的判斷。地方的人才政策不應(yīng)該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才更應(yīng)該提供直接的居住房源，單純的將人才推向市場也容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。

最后，一二手房價(jià)格雙軌制導(dǎo)致了市場的非理性。成都從2016年10月，行情剛剛啟動，就被誤傷調(diào)控后，因?yàn)椴豢茖W(xué)的限價(jià)方式，以及過于寬松的限購政策，導(dǎo)致新房與二手房倒掛全國最嚴(yán)重。

在巨大的價(jià)格剪刀差面前，在過于寬松的限購面前，一家三代搖號買新房，買到就賺到的心理，所有人都希望趁機(jī)分一杯羹，全國的投資資金蜂擁而入，成都不再是四川省的成都，已成為全國人民的成都。而讓人無法理解的是，成都眼睜睜看著大量投資客與可憐的剛需們分食原本就嚴(yán)重供不應(yīng)求的房源，卻始終不去升級調(diào)控政策。中央關(guān)于“房子是用來住的不是用來炒的”指導(dǎo)方針，在成都根本就沒有得到落實(shí)。

人才落戶，猶如火上澆油，讓限購政策更加形同虛設(shè)。剛需優(yōu)先，市場馬上又憑空變出大量的假剛需，青秀未遮山項(xiàng)目開盤，一千套房，已有7.4萬人登記。

那么以西安為代表的網(wǎng)紅城市的房價(jià)會一直暴漲上去嗎？安家融媒認(rèn)為，以西安為例，樓市的天花板是可以看到的，居民收入太有限了，即使戶口新政帶來了源源不斷的增量購買力，你不能揪住自己的頭發(fā)跳高，目前一房再難求，你也賣不了三四萬一平米。

此 外，西 安 的 城 市 經(jīng) 濟(jì) 結(jié) 構(gòu)中，民企多是中小型，高收入群體也就是金融，地產(chǎn)以及一部分互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投公司，本地缺乏總部經(jīng)濟(jì)，收入有限，樓市的天花板比較明顯。

值得注意的是，中央政府已經(jīng)注意到這些搶人才城市的房價(jià)快速上漲現(xiàn)象。五一前后，住建部先后約談成都、西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等城市政府負(fù)責(zé)同志。約談強(qiáng)調(diào)，毫不動搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

下一步這些被約談城市出臺強(qiáng)化調(diào)控的政策不是不可能。對于下一季度這些城市的樓市，安家融媒持看淡態(tài)度。

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