8月2 8日，國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（下簡(jiǎn)稱 “《試點(diǎn)方案》”）。其中涉及主要內(nèi)容是在13個(gè)城市展開集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工作。這讓對(duì)中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)稍有了解的人們產(chǎn)生了一些聯(lián)想。那就是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的問題。

　　所謂的小產(chǎn)權(quán)房，就是那些在農(nóng)村集體用地上建設(shè)的房屋。這些房屋由于沒有繳納土地出讓金等費(fèi)用，所以用地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般的城市商品房。但是“小產(chǎn)權(quán)”房由于沒有如商品房的一系列證件，所以不能像一般商品房那樣上市交易。它們的產(chǎn)權(quán)證都是其所在的鄉(xiāng)、甚至村委會(huì)頒發(fā)的—我甚至見過這類小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)證，不是正規(guī)的印刷品，而是手寫而成的。

　　小產(chǎn)權(quán)房的組成結(jié)構(gòu)其實(shí)非常復(fù)雜，而政策當(dāng)局對(duì)這種房產(chǎn)的態(tài)度卻是一貫的：在原則上，決策者對(duì)這種房屋的存在堅(jiān)決予以打擊。但是由于行政執(zhí)行效率以及農(nóng)村自建房屋的用途很難界定，所以在“違反政策” 的情況下，這種小產(chǎn)權(quán)房在各地仍然非常多。而且，由于涉及社會(huì)穩(wěn)定問題，在大多數(shù)情況下，房地產(chǎn)政策執(zhí)行者即使知道很多小產(chǎn)權(quán)房正在建設(shè)，甚至交易規(guī)模并不小，但在制止這種事件發(fā)生的執(zhí)行層面，所用的力量卻非常小。

　　這種制止一般停留在宣傳層面—在各種傳媒渠道都對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的交易者（主要是城市居民）宣傳，小產(chǎn)權(quán)房交易是一種不受法律保護(hù)的交易。而且很可能由于建房者的反悔，使小產(chǎn)權(quán)房的購買者無利可圖甚至傾家蕩產(chǎn)。政策執(zhí)行機(jī)構(gòu)對(duì)建設(shè)和販賣這種小產(chǎn)權(quán)房的 “集體”處罰則比較少出現(xiàn)。也正因如此，小產(chǎn)權(quán)房在很多地區(qū)的規(guī)模并不小，而且其形成的房地產(chǎn)“影子市場(chǎng)”的交易價(jià)格也隨著商品房市場(chǎng)的交易價(jià)格變化而上下浮動(dòng)。

　　在房地產(chǎn)政策或者市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)劇烈變動(dòng)的時(shí)候，很多專門從事小產(chǎn)權(quán)房交易的公司就會(huì)描繪出小產(chǎn)權(quán)房有可能轉(zhuǎn)為正常商品房的愿景（當(dāng)然，這次政策變化也不例外，我就接到過銷售小產(chǎn)權(quán)房的電話，并肯定地說，他賣的小產(chǎn)權(quán)房很有轉(zhuǎn)正的可能）。

　　那么小產(chǎn)權(quán)房真的有可能轉(zhuǎn)正嗎？從這次國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的表述上看，似乎有這樣的苗頭，至少這次的政策變化朝這個(gè)方向走了一大步。雖然《試點(diǎn)方案》中所說的集體用地建房，也要經(jīng)過審批手續(xù)，而且存量小產(chǎn)權(quán)房并不在這次可以用于租賃的集體用地建筑房屋之列。如果你了解中國大部分商品房的成本構(gòu)成就會(huì)知道，房地產(chǎn)的關(guān)鍵支出不在于建設(shè)成本，而在于用地成本。使用集體所有的土地才是問題的關(guān)鍵。至于審批，你通過以前中國小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)情況就可以透視出，“集體”這一級(jí)的管理者對(duì)一些民間行為的態(tài)度是多么“隨和”。

　　國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部這次推出的政策，主要目的大概是想用在集體用地上建房來對(duì)沖一些大城市商品房?jī)r(jià)格的上漲，使其租售比更低，從而降低其售價(jià)，進(jìn)入管理者認(rèn)為更合理的區(qū)間。但問題是，這種小產(chǎn)權(quán)房（有的稱為“農(nóng)民房”）出租的影子市場(chǎng)原來就存在，它的確滿足了很多從事基層工作外來居民的居住期望。

　　對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的繼續(xù)放大對(duì)主體市場(chǎng)的沖擊是不是有意義，我是存疑的。當(dāng)然，更關(guān)鍵的是，保持對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度一致性，以讓管理者留下一個(gè)“說話算數(shù)” 的社會(huì)印象，是不是比用集體用地建房對(duì)沖房地產(chǎn)價(jià)格更加重要？這才是政策制定者真的應(yīng)該謹(jǐn)慎的。

　　從市場(chǎng)的公平性來講，小產(chǎn)權(quán)房也不應(yīng)該被轉(zhuǎn)正。即使只是政策預(yù)期，政策制定者也不應(yīng)該傳遞出來。

　　即便這種對(duì)沖非常必要，總體看來，用增加商品房建設(shè)用地供給量的方式，遠(yuǎn)比用集體用地建設(shè)可租賃房屋來得更加有效，也更加光明正大。

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