過去兩周，一線城市內(nèi)長租公寓項(xiàng)目租金暴漲的局面，讓“房子”這個話題再成輿論焦點(diǎn)。幾大房地產(chǎn)租賃平臺的高管及研究部門爭相“爆料”與“澄清”，圍繞租房供應(yīng)端租售比失衡、平臺漸成壟斷效應(yīng)等問題的討論很是熱烈。此番漲租討論，恰逢A股、港股等多家上市地產(chǎn)龍頭企業(yè)發(fā)布中期財(cái)報(bào)的日子。

　　身處轉(zhuǎn)型期的萬科本輪中報(bào)“預(yù)收款項(xiàng)”僅錄得 23.77億元，與年初相比減少99.34%，這是因?yàn)槿f科不再將未來才會正式交割的收入計(jì)入營收的期房銷售所得，而是先行記為預(yù)收賬款。國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一向喜歡在財(cái)報(bào)的這個項(xiàng)目上填寫高達(dá)數(shù)百億、數(shù)千億元的漂亮數(shù)值，但它只能代表過去一年甚至兩年前的交易成果。

　　地產(chǎn)行業(yè)整體受政策調(diào)控影響較大，而“轉(zhuǎn)型服務(wù)商”實(shí)際已經(jīng)成為很多開發(fā)商的新口號，同時圍繞一線城市，長租公寓項(xiàng)目也受到青睞。

　　對于它們來說，與其說是認(rèn)準(zhǔn)了城市發(fā)展過程，如長租公寓這類城市服務(wù)“潛在剛需”的盈利潛力，還不如說是借此機(jī)會嘗試解決之前在高速發(fā)展過程中積壓下來的一系列資金和業(yè)務(wù)問題。

　　資金壓力 中國的房地產(chǎn)開發(fā)商，多能熟練操縱金融杠桿。如能把握好現(xiàn)金流的節(jié)奏，高負(fù)債率本身并不可怕。然而不少開發(fā)商的2018年中報(bào)均顯示，它們已經(jīng)出現(xiàn)凈負(fù)債率上升，同時經(jīng)營性現(xiàn)金流下降的問題。有行業(yè)研究顯示，2018年至2021年又是房企在銀行、金融機(jī)構(gòu)的貸款的密集兌付期。今年資管新規(guī)出臺后，“去杠桿”的影響范圍很快傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。

　　土地儲備 相較于往年，今年在政府的嚴(yán)格調(diào)控之下，住宅開發(fā)商最為關(guān)注的拿地環(huán)節(jié)被價格、區(qū)位等因素牢牢限制，一二線城市土地流拍率出現(xiàn)近年來的新高，已經(jīng)接近行業(yè)最低迷的2014年。土地儲備豐厚的大開發(fā)商，借著年景好時“居安思危”的意識，還有幾年紅利可吃。而中小開發(fā)商如不尋找新的出路，日子很快就會難過起來。

　　降周轉(zhuǎn)率 碧桂園的“高周轉(zhuǎn)率”思路和在若干項(xiàng)目上出現(xiàn)的問題，是今年上半年地產(chǎn)行業(yè)的熱門話題。在此次中報(bào)中，碧桂園主席楊國強(qiáng)也明確表示，今后會降低周轉(zhuǎn)率，以保證項(xiàng)目的質(zhì)量和安全性。如果傳統(tǒng)模式的紅利期已經(jīng)可以看到盡頭，高周轉(zhuǎn)率是窗口期快速消化土地庫存、創(chuàng)造現(xiàn)金回流的關(guān)鍵手段。而一旦要學(xué)做服務(wù)商，就得適應(yīng)在更長的周期中賺慢錢。

　　尋找突破點(diǎn) SOHO中國做共享辦公、恒大做文化旅游、碧桂園做物管、萬科做城市更新……在轉(zhuǎn)型服務(wù)商的路上，短時間內(nèi)能有明顯突破的，必定是與原有業(yè)務(wù)結(jié)合最好、最能把握行業(yè)痛點(diǎn)的。對大多數(shù)還沒摸清楚自己“除了賣房子還能干什么”的開發(fā)商來說，這是目前行業(yè)下行階段，最應(yīng)該急著修煉的內(nèi)功。

　　再回到萬科的財(cái)報(bào)看看吧—這位昔日的開發(fā)商龍頭企業(yè)從6年前就開始討論轉(zhuǎn)型，卻因治理結(jié)構(gòu)在股市被狙擊，好不容易重拾控制權(quán)，如今它在營收、凈利率、服務(wù)收入等關(guān)鍵指標(biāo)上，顯示出的是一個轉(zhuǎn)型進(jìn)入中期階段的艱難模樣。

　　但萬科對于自己“城市配套服務(wù)商”的未來長期定位看起來還是頗有信心。物業(yè)管理、長租公寓、物流倉儲、商業(yè)開發(fā)、養(yǎng)老、教育，甚至是滑雪……不管是依靠自營、收購還是規(guī)劃，這些新業(yè)務(wù)都已經(jīng)被寫入了萬科的財(cái)報(bào)。

　　在CEO郁亮缺席的業(yè)績新聞發(fā)布會上，首席財(cái)務(wù)官孫嘉表示：“萬科的新業(yè)務(wù)已經(jīng)全面打開，百花齊放。這是從原來確定的住宅業(yè)務(wù)到今天我們內(nèi)部稱之為不確定的拓展性業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)變。”

　　隨著中國地產(chǎn)市場的日漸成熟，這樣的轉(zhuǎn)變相信會在越來越多的開發(fā)商身上出現(xiàn)。相比于泡沫階段的淘金熱潮，現(xiàn)在所做的各種反思、強(qiáng)化與突破，為的是建立起未來細(xì)水長流的服務(wù)意識，真正樹立起公司的品牌價值。商業(yè)就是這樣。

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