日本又建成了一座刷新本國(guó)紀(jì)錄的高樓—“麻布臺(tái)Hills”項(xiàng)目里高達(dá)330米的“森JP Tower”。這個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于今年11月24日開(kāi)業(yè)，8月召開(kāi)記者發(fā)布會(huì)時(shí)就已引起大批媒體的興趣，因?yàn)榕抨?duì)入場(chǎng)的記者太多，發(fā)布會(huì)不得不延遲開(kāi)場(chǎng)。

　　“Hills”這個(gè)后綴并不讓人陌生，它是日本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商森大廈的城市改建項(xiàng)目常用的后綴。此前，森大廈陸續(xù)在東京開(kāi)發(fā)了ARK Hills、六本木Hills、表參道Hills、虎之門Hills等項(xiàng)目。

　　它們都不是單一功能形態(tài)的改建項(xiàng)目。表參道Hills規(guī)模較小、商住一體，但其他幾個(gè)Hills，都是融合了森大廈“垂直花園城市”開(kāi)發(fā)理念的綜合項(xiàng)目—那是一個(gè)城市中心區(qū)域超高層緊湊型城市模型：工作、居住、娛樂(lè)、商業(yè)、教育、休閑、文化、交流等城市功能相互夾雜，不同功能區(qū)域可以在步行范圍覆蓋。

　　如果你拜訪東京，大概能通過(guò)已經(jīng)建成的幾個(gè)Hills項(xiàng)目感受到森大廈的野心。森大廈的第二代社長(zhǎng)森稔為建筑師柯布西耶提出的“光輝城市”規(guī)劃理論而著迷。與主張發(fā)展郊外獨(dú)棟低層住宅群的田園都市理論正好相反，他認(rèn)同柯布西耶用超高層建筑解決城市過(guò)密問(wèn)題的設(shè)想，認(rèn)為可以在高層建筑周邊營(yíng)造公共空間與綠地。

　　在日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期，像東京這樣的大城市逐漸發(fā)展出“職住分離”的城市規(guī)劃特征，人們遷往郊區(qū)，在城中心上班，每天需要花大約兩小時(shí)通勤。從高空俯視東京，雖然也有綠地覆蓋，但城市建筑體現(xiàn)出細(xì)密的路網(wǎng)，在一些高樓林立的城市街區(qū)，也顯現(xiàn)出和曼哈頓一樣的混凝土叢林景觀。

　　現(xiàn)在來(lái)看，森稔以改變職住分離狀態(tài)、滿足現(xiàn)代生活方式對(duì)自由與精神的追求為主要目標(biāo)，將建蔽率控制在最低限度，防止建筑物過(guò)于密集，同時(shí)提高容積率，這樣，地面可以開(kāi)放給綠地和行人，實(shí)現(xiàn)一個(gè)與混凝土叢林景觀完全相反的、被綠地覆蓋的超高層都市空間。

　　而森大廈走向這個(gè)開(kāi)發(fā)路徑的原點(diǎn)，要從這個(gè)并非財(cái)閥的家族拿地的淵源開(kāi)始說(shuō)起。在日本，以“大廈”作為不動(dòng)產(chǎn)公司名也很不尋常—它們的后綴一般為“不動(dòng)產(chǎn)”或者“地所”。森稔后來(lái)說(shuō)，森大廈這個(gè)名字意味著“雖然小，但走一條特別的道路”。

　　森大廈并非財(cái)閥系的不動(dòng)產(chǎn)公司，而是由森稔和他的父親森泰吉郎在1950年代創(chuàng)立的一個(gè)新興公司。他祖父一代經(jīng)營(yíng)米店，手邊運(yùn)營(yíng)著一些地主委托管理運(yùn)營(yíng)的房產(chǎn)生意，經(jīng)歷了震災(zāi)和戰(zhàn)后混亂期，家族覺(jué)得手邊必須也要有一些土地作為資本，所以在東京虎之門等地，從不堪忍受繁重賦稅的地主手里陸續(xù)買下了一些地皮。

　　早先森稔自家的房產(chǎn)也是建在商店街大路里側(cè)的小路上的自住房，一般的不動(dòng)產(chǎn)公司對(duì)這種房子沒(méi)興趣，認(rèn)為沒(méi)法租出去做生意，森大廈就是從這樣的自住房入手，說(shuō)服地主們走一條“建設(shè)成現(xiàn)代大樓、租給企業(yè)”，在一幢建筑里共同擁有產(chǎn)權(quán)的“共同建筑”路線。

　　后來(lái)漸漸地，連商店街大路上的地主也愿意搬出去把地皮讓給他們了。這樣，大街與里街的地皮連在一起，就能夠建成一個(gè)相對(duì)大體量的建筑，里街就能有更大的價(jià)值。后來(lái)，日本正式承認(rèn)并規(guī)范了這種共用產(chǎn)權(quán)的做法。

　　在那個(gè)制造業(yè)是日本最酷產(chǎn)業(yè)的年代，公司們更愿意把改善工作環(huán)境的投資花在工廠，而非辦公樓。而森大廈作出了與傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)公司不同的選擇，他們?cè)敢鉃樽k公室的人提供更好的辦公設(shè)備與環(huán)境，同時(shí)，通過(guò)與建筑師的合作，充分挖掘建筑的功能性，壓低層高，縮小設(shè)備層所占空間，讓建筑能用更多層數(shù)來(lái)創(chuàng)造收益，從而降低了辦公租金，由此在辦公租賃領(lǐng)域的名聲越來(lái)越大。

　　森稔從學(xué)生時(shí)代就拿著“業(yè)務(wù)部長(zhǎng)”的名片，參與了第1、第2、第3森大廈的開(kāi)發(fā)。森大廈的資本累積史，也與早期這種“編號(hào)樓”的開(kāi)發(fā)密切相關(guān)。他的父親森泰吉郎曾在橫濱市立大學(xué)擔(dān)任商學(xué)部長(zhǎng)，以學(xué)者思維預(yù)估了虎之門地區(qū)的潛力：霞之關(guān)地區(qū)被選定為政府辦公樓入駐的街區(qū)之后，鄰接的虎之門、新橋、內(nèi)幸町，一定會(huì)成為和當(dāng)時(shí)的商務(wù)街區(qū)丸之內(nèi)區(qū)域連起來(lái)的高樓街區(qū)。

　　這樣，森大廈在東京新橋、虎之門街區(qū)運(yùn)營(yíng)20年之后，已經(jīng)做了五六十棟編號(hào)樓形態(tài)的“共同建筑”型大廈（包含別館）。當(dāng)越來(lái)越多公司需要現(xiàn)代辦公樓時(shí)，被看作“超一等地”的東京丸之內(nèi)地區(qū)已經(jīng)沒(méi)有足夠的辦公空間，這時(shí)，高性價(jià)比的森大廈就成了更多辦公租戶的選擇。

　　在這些經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)中，森稔感覺(jué)到，如果大廈里積聚了有創(chuàng)造力的租戶，街道的氛圍就會(huì)發(fā)生變化，街區(qū)也會(huì)越來(lái)越繁榮、有活力，“雖然我做的是租樓的生意，但是與街區(qū)營(yíng)造密切相關(guān)”。同時(shí)，他也開(kāi)始反省之前的商業(yè)模式。在向知識(shí)信息型社會(huì)轉(zhuǎn)換的過(guò)程中，他開(kāi)始懷疑自己之前做的那些模式是不是真的和人們追求的生活與工作方式一致。所以在人生的后半段，他開(kāi)始用一種新的方式重建街區(qū)。

　　1967年，森大廈在東京赤坂地區(qū)拿下了一個(gè)名叫“高島湯”的澡堂設(shè)施名下的一塊地。那時(shí)，森稔照例向周邊的地主們提出了一起建設(shè)共同建筑的構(gòu)想，但遭到了拒絕，因?yàn)槿藗冋J(rèn)為那個(gè)地區(qū)是一個(gè)“陸地孤島”—它剛好處于附近兩個(gè)地鐵站的中間，距離兩邊地鐵各有1公里左右的距離。周邊地形又有高低差，低處地塊上造了很多早年的木造建筑，有些在地震中受損失修，街區(qū)面貌也沒(méi)有什么商業(yè)吸引力。

　　正好在那時(shí)，政府制定并公布了城市再開(kāi)發(fā)相關(guān)法規(guī)。政府方面建議森大廈，如果無(wú)論如何都想開(kāi)發(fā)赤坂那塊地，不如連著六本木地區(qū)一起開(kāi)發(fā)。那時(shí)，六本木的谷町地區(qū)，正是受損與需改建住宅的聚集地。

　　1971年，東京都公布了7個(gè)地區(qū)的再開(kāi)發(fā)計(jì)劃。赤坂六本木地區(qū)就此提出了超高層都市的城市開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其中包括兩棟50層的寫(xiě)字樓、三棟高層或超高層住宅，區(qū)域內(nèi)配置教會(huì)、幼兒園、商店街、集會(huì)大廳等設(shè)施。這也是當(dāng)時(shí)日本從未有過(guò)的大型城市再開(kāi)發(fā)計(jì)劃。

　　當(dāng)時(shí)，森稔和幾名進(jìn)公司五六年的員工一起負(fù)責(zé)赤坂六本木再開(kāi)發(fā)計(jì)劃。他們要面對(duì)大約150名地主、擁有借地權(quán)的80人、擁有借屋權(quán)的220人，一共要處理大約450個(gè)合約。森大廈要獲得這個(gè)地區(qū)一半土地的所有權(quán)，成為再開(kāi)發(fā)計(jì)劃的主導(dǎo)者。另外，只有得到2/3地主或借地權(quán)所有者的同意，開(kāi)發(fā)計(jì)劃才能推進(jìn)。

　　這個(gè)再開(kāi)發(fā)計(jì)劃遭到了當(dāng)?shù)鼐用竦拿土曳磳?duì)。有人擔(dān)心利益受損，有人則希望得到更多利益，還有人出于當(dāng)時(shí)東京地形差形成的階級(jí)差異帶來(lái)的心理落差而反對(duì)—住在高地的居民不想住在再開(kāi)發(fā)后的集體公寓，因?yàn)椴幌牒偷偷氐木用褡≡谝黄稹?/p>

　　森大廈用了各種辦法緩和同當(dāng)?shù)鼐用竦年P(guān)系。他們辦了《赤坂六本木地區(qū)社區(qū)報(bào)》，每期4頁(yè)、每月兩期，交到每家每戶手上。報(bào)紙刊載與當(dāng)?shù)鼗蛘咴匍_(kāi)發(fā)話題有關(guān)的內(nèi)容，因此經(jīng)常采訪當(dāng)?shù)鼐用窕虻赇?，借以拉近和?dāng)?shù)鼐用竦木嚯x。在沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)的時(shí)代，那份報(bào)紙是當(dāng)?shù)匦畔⒌闹匾獊?lái)源。有人覺(jué)得這不過(guò)是只為森大廈說(shuō)好話的宣傳物，但在大學(xué)參加過(guò)媒體社團(tuán)的森稔選了一個(gè)聰明的做法：正因是反對(duì)意見(jiàn)或者是和森大廈不一致的意見(jiàn)，反而要刊登—畢竟，這份報(bào)紙更大的目標(biāo)是緩解和居民的關(guān)系。這么一來(lái)，哪怕是號(hào)稱不看這個(gè)社區(qū)報(bào)的“反對(duì)派”也會(huì)看上一眼了。

　　他們還采取了一些今天看來(lái)匪夷所思的做法：一些有一技之長(zhǎng)的員工，以當(dāng)?shù)貎和癁閷?duì)象，在當(dāng)?shù)亻_(kāi)合氣道教室、書(shū)道教室、算盤(pán)教室等。職員們還舉家住進(jìn)了當(dāng)?shù)啬切┛瘴?。森大廈買的澡堂那塊地只留了個(gè)煙囪，改建成了廣場(chǎng)，經(jīng)常舉辦電影放映、祭典等公眾活動(dòng)，有時(shí)還會(huì)邀請(qǐng)奧特曼來(lái)現(xiàn)場(chǎng)演出。在娛樂(lè)項(xiàng)目沒(méi)有那么多的時(shí)代，反對(duì)開(kāi)發(fā)的人也會(huì)帶著孩子去玩。森大廈就會(huì)抓住機(jī)會(huì)，穿插放映一些公司制作、專門請(qǐng)聲優(yōu)配音的再開(kāi)發(fā)的宣傳片或防災(zāi)宣傳片。

　　歷經(jīng)19年，森大廈完成了赤坂六本木再開(kāi)發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目最終定名為ARK Hills。這個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的一大爭(zhēng)議是，有8成地主遷出了這個(gè)地區(qū)。森稔對(duì)此的解釋是，當(dāng)時(shí)因?yàn)闆](méi)有先例，很多人不想住在建好的集體公寓，或者對(duì)再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有信心，不想浪費(fèi)時(shí)間等待。針對(duì)希望遷出這個(gè)地區(qū)的地主，森大廈在自己持有的產(chǎn)業(yè)中提供交換，或者購(gòu)買地主們看中的其他土地，再與他們手中的土地交換。

　　1986年，ARK Hills項(xiàng)目竣工。很多外資銀行選擇那里作為進(jìn)入日本的東京據(jù)點(diǎn)，森大廈的大樓里多了很多外國(guó)職員，這也影響了之后六本木Hills的構(gòu)想。這些外資公司選擇ARK Hills不僅是因?yàn)楦咝詢r(jià)比，還因?yàn)樯髲B提供了有國(guó)際水準(zhǔn)的音樂(lè)廳、酒店，以及能夠接納他們子女的學(xué)校與國(guó)際社區(qū)。

　　森稔也是在此時(shí)形成了他的理想街區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：可以24小時(shí)運(yùn)作的寫(xiě)字樓，全球領(lǐng)先級(jí)別的住宅、教育、醫(yī)療、店鋪、環(huán)境、安保、防災(zāi)安全設(shè)備，以及能夠享受交流與文化的場(chǎng)所。此后的幾個(gè)Hills項(xiàng)目，都遵循這些指標(biāo)。

　　在做ARK Hills項(xiàng)目時(shí)，森大廈發(fā)現(xiàn)，丘陵地帶的地下空間，可以用作劇場(chǎng)、電視臺(tái)演播室等。這個(gè)經(jīng)驗(yàn)也應(yīng)用到之后的Hills系列：在六本木Hills項(xiàng)目，森稔為了在東京都環(huán)狀3號(hào)線上覆蓋地面廣場(chǎng)，和政府交涉多輪后終獲許可，在六本木Hills地下空間，他還配置了商場(chǎng)與餐廳。表參道Hills項(xiàng)目里，有6成商場(chǎng)空間設(shè)在地下。

　　在六本木Hills里，森稔嘗試了一些新的做法。他將森大廈寫(xiě)字樓項(xiàng)目里慣常的大空間理念再次拓寬，單層辦公空間延展至約5400平方米，以此吸引那些想擁有更多單層租賃空間的外資公司。他為此在建筑里裝了超大電梯，以此為辦公區(qū)域騰出更多空間，也便于為頂層的美術(shù)館搬運(yùn)大件作品。

　　美術(shù)館等文化設(shè)施是森大廈垂直花園城市策略中的重要一環(huán)。如果能成功塑造文化與藝術(shù)氛圍，也會(huì)增加這個(gè)“垂直花園城市項(xiàng)目”的吸引力。東京六本木地區(qū)在森美術(shù)館入駐后，陸續(xù)形成了和國(guó)立新美術(shù)館、三得利美術(shù)館、21_21 DESIGN SIGHT共存的藝術(shù)區(qū)域。森稔以前在東京原宿地區(qū)就做過(guò)類似的文化嘗試，他曾借“Laforet原宿”這個(gè)商業(yè)設(shè)施引入不少設(shè)計(jì)師品牌與展覽、活動(dòng)，讓其成為原宿時(shí)尚潮流孵化器。

　　森稔說(shuō)過(guò)，希望六本木Hills成為“散發(fā)城市磁力的媒體”，一個(gè)“孕育東京文化、城市文化，向世界發(fā)信的信息媒體”。他確實(shí)是個(gè)媒體大師。劇場(chǎng)、廣場(chǎng)里的文化活動(dòng)與藝術(shù)活動(dòng)，和在這個(gè)街區(qū)的人們展現(xiàn)出的時(shí)尚與生活方式，在他看來(lái)都是信息。通過(guò)每年在此落地的東京國(guó)際電影節(jié)，這個(gè)街區(qū)也擁有了在全球舞臺(tái)露臉的機(jī)會(huì)。

　　“街道就是個(gè)劇場(chǎng)。”森稔說(shuō)。他在公司建立了一個(gè)街區(qū)內(nèi)容管理部門“town management事業(yè)室”，以272面液晶屏和雜志《HILLS

　　LIFE》為發(fā)出信息的媒體中樞。1.5萬(wàn)名職場(chǎng)人士、大約2000名居民、六本木Hills一年超過(guò)4000萬(wàn)訪客，都是這些信息的接收者。

　　2012年森稔去世，森大廈繼續(xù)在新項(xiàng)目里實(shí)現(xiàn)著他的構(gòu)想。與大約300名地主與借地權(quán)所有者溝通了30多年后，麻布臺(tái)Hills項(xiàng)目即將開(kāi)業(yè)。它占地6.4萬(wàn)平方米，包含兩棟64層建筑與1棟54層建筑，可以容納3500名居民與2萬(wàn)名職場(chǎng)人士。高層建筑中包含辦公樓、住宅、酒店、商場(chǎng)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，低層建筑群里還引入了國(guó)際學(xué)校、創(chuàng)業(yè)孵化器，地下空間則配置了畫(huà)廊和曾在臺(tái)場(chǎng)區(qū)域大獲成功的teamLab Borderless數(shù)字展覽空間。

　　它的全球化定位意圖也很明顯：這個(gè)項(xiàng)目招募的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)名單里，不乏PC&P、Heatherwick Studio、藤本壯介這樣的建筑名家，也有Winkreative與泰勒·布魯勒這樣的媒體界智囊為其完善傳播概念。

　　在第一眼看到麻布臺(tái)Hills的曲線形低層建筑外觀時(shí)，人們可能會(huì)為英國(guó)建筑師事務(wù)所Heatherwick Studio的設(shè)計(jì)而驚嘆，但精明的森大廈早已將信息納入了自己的事業(yè)版圖：在3月17日到6月14日，森大廈已在六本木Hills森大廈樓頂?shù)纳佬g(shù)館辦了一場(chǎng)Heatherwick Studio作品展。一切都用得剛剛好。

　　再過(guò)若干年，如果森大廈能如森稔計(jì)劃的那樣，將公司持有地產(chǎn)項(xiàng)目的麻布、赤坂、霞之關(guān)、虎之門、新橋、六本木區(qū)域連在一起，東京的面貌也許會(huì)再次發(fā)生變化。

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