鄧晶晶（杭州錢和置業(yè)有限公司）

　　摘要：本文從房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）的視角出發(fā)，探討提升商業(yè)與房地產融資效率的路徑。研究表明，當前商業(yè)與房地產融資效率不高的問題主要由以下因素導致：“去杠桿”宏觀調控政策的約束、土地使用權期限受限以及融資的渠道較為單一等?；赗EITs視角，本文提出通過完善REITs法規(guī)與政策支持、創(chuàng)新REITs產品、拓寬REITs融資渠道等路徑，以推動融資模式的升級與優(yōu)化，從而顯著提升商業(yè)與房地產融資效率，以期為商業(yè)與房地產融資領域的實踐提供新的思路與理論支持。

　　關鍵詞：REITs視角；融資效率；優(yōu)勢；策略

　　引言

　　經(jīng)濟學家普遍認為，商業(yè)與房地產融資是推動房價上漲的重要因素。然而，當房地產經(jīng)濟泡沫破裂時，這一進程可能會發(fā)生逆轉。盡管如此，商業(yè)與房地產融資在促進住房所有權普及方面，仍發(fā)揮著不可替代的作用，而住房所有權又與社會穩(wěn)定和經(jīng)濟增長密切相關。因此，深入研究商業(yè)與房地產融資具有重要意義。REITs是20世紀60年代美國推出的一種創(chuàng)新投資工具，旨在通過集合投資的方式，使投資者能夠間接參與房地產市場，以解決房地產市場融資難、投資門檻高的問題。借鑒 REITs的成功經(jīng)驗，我國商業(yè)與房地產領域引入新的融資模式，優(yōu)化融資結構，提高融資效率。在此背景下，本文將從REITs的運作方式及融資優(yōu)勢出發(fā)，分析當前商業(yè)與房地產融資效率不高的原因，并探索基于REITs提升融資效率的有效路徑，以期為相關領域的融資創(chuàng)新提供參考。

　　REITs的運用方式及融資優(yōu)勢

　　一、REITs的運用方式

　　REITs是一種通過發(fā)行收益憑證，匯集眾多投資者的資金，由專門的投資機構進行房地產投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。它為投資者提供了一個參與房地產市場投資、獲取穩(wěn)定收益的渠道，該渠道包括多種項目的投融資。第一，用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理。REITs通過資金集合的方式，投資尚未開發(fā)的土地項目，快速完成土地的購置、規(guī)劃、設計以及基礎設施建設等前期工作。

　　第二，投資不動產經(jīng)營企業(yè)進行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造。REITs可以投資相關經(jīng)營企業(yè)，為其提供資金支持，加速商業(yè)樓房及住房的開發(fā)與建造過程，滿足市場對商業(yè)和住宅空間的需求。

　　第三，用于購買土地、商業(yè)樓房或住宅并予以出租，通過租金收入實現(xiàn)長期回報。REITs可以投資城市中心或繁華地段的商業(yè)樓房，吸引大型零售商、餐飲企業(yè)等租戶入駐，從而獲取高額租金。

　　第四，運用住房抵押貸款方式，收取貸款利息和回收本金以獲得收益。例如，REITs可以發(fā)放住房抵押貸款。

　　第五，信托文件約定以不動產為標的的其他運作方式。例如，REITs可以根據(jù)信托文件的約定，參與不動產的證券化運作，將不動產轉化為可流通的證券。

　　在此過程中，REITs不得有下列行為：一是將房地產信托資金用于非不動產。比如，投資股票、債券、金融衍生品等其他金融產品。二是將房地產信托資金用于投資境外不動產。比如，投資境外的購物中心、寫字樓或酒店等，以獲取國際化的投資回報和資產增值機會。三是以承諾、擔保等方式，使房地產信托資金對他人的責任或債務承擔責任。比如，為他人的貸款或債務提供擔?；虺兄Z。四是與受托人的固有財產或不同委托人的信托財產進行相互交易。比如，低價購買受托人或其他委托人的不良資產、高價銷售資產給受托人或其他委托人，從而損害房地產信托資金的安全和收益。五是將房地產信托資金用于可能導致其承擔無限責任的投資。比如，投資合伙企業(yè)或有限責任公司，并承擔無限連帶責任。

　　二、REITs的融資優(yōu)勢

　　盡管房地產價值受市場條件、利率及其他宏觀經(jīng)濟因素影響而波動，但是REITs為投資者提供了一個在房地產領域進行長期投資的機會，同時兼具流動性。通過購買REITs的股票或債券，投資者能夠間接參與房地產市場，而無須直接購買、管理或維護物業(yè)。基于此，REITs具有以下融資優(yōu)勢：

　　第一，具有流通性與變現(xiàn)性。通用的融資模式包括通過股權認購進行融資和股本與債務結合的融資，前者吸引那些尋求穩(wěn)定收益和資產多樣化的個人及機構投資者，后者則更適合那些希望在保持一定流動性的同時，追求較高資本增值的投資者。REITs模式下，投資者可以在保持長期投資潛力的前提下，隨時將其投資商業(yè)和房地產的資金轉換為現(xiàn)金，這滿足了投資者對資金流動性的需求。

　　第二，專業(yè)化經(jīng)營管理，使投資成果更穩(wěn)定。REITs模式下，專業(yè)的投資管理團隊會對資金進行統(tǒng)一管理和運營，通過科學的投資策略和風險管理機制，實現(xiàn)資金的保值增值，為投資者帶來穩(wěn)定的收益回報。

　　第三，加速資本積累。REITs通過集合投資的方式，將小額資金匯聚成大規(guī)模的資金池，為商業(yè)和房地產項目提供充足的資金支持，加速了資本的積累和項目的推進。

　　第四，分散投資風險。對于房地產市場而言，高風險和高回報期望的“橋接資本”容易使投資者陷入困難境地。REITs作為一種創(chuàng)新的金融投資工具，通過分散化投資策略，投資不同類型的房地產項目，降低了整體投資風險，進而增強投資者的投資信心和安全感。

　　第五，投資流程具備健全的監(jiān)控機制。融資作為關鍵財務決策因素，對提高企業(yè)應對高風險的能力至關重要。REITs模式融合了金融學、經(jīng)濟學、會計學及供應鏈管理等多學科的理論與方法，其運作機制與市場估值和杠桿優(yōu)化等行業(yè)目標高度契合。REITs模式下，整個投資流程從資金募集、投資決策、項目管理到收益分配，都建立了嚴格的監(jiān)控機制。這一機制確保了投資的透明度，讓投資者了解每一筆資金的流向和用途，并能及時發(fā)現(xiàn)和應對潛在風險。同時，REITs促進聯(lián)合供應鏈投資以及降低財務約束，進一步增強投資者的信任感。這種健全的監(jiān)控機制不僅提升了 REITs的融資效率，而且為投資者提供了更加安全、可靠的投資選擇。

　　商業(yè)與房地產融資效率不高的原因

　　一、“去杠桿”宏觀調控影響融資效率

　　房地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，具有資金需求量大、周期長的特點。為快速擴大規(guī)模并提升競爭力，不少房地產企業(yè)傾向通過高杠桿方式進行融資。然而，美國次貸危機后，為避免我國房地產市場出現(xiàn)金融風險，國家實施了“去杠桿”的宏觀調控政策，包括限購、限貸、提高利率等措施，以遏制市場過熱和投機行為。這些政策在保障房地產市場健康發(fā)展的同時，也限制了房地產企業(yè)的融資。在“去杠桿”背景下，房地產企業(yè)和商業(yè)項目的融資成本上升，資金鏈壓力加大，導致融資難度加大、周期延長。對依賴融資緩解資金壓力的房地產企業(yè)而言，融資難度的加大使其現(xiàn)金獲取和借貸能力受到明顯限制，進而影響了項目開發(fā)進度和企業(yè)運營效率。

　　二、土地使用權期限影響融資效率

　　任何投資本質上都是流動資本對未來收入流和資本價值的交換。在商業(yè)與房地產領域，投資風險不僅與商業(yè)周期和一般資本市場變量（如財政政策、匯率、人力資源、融資可用性和成本的波動）相關，還與土地使用權期限的有限性密切相關。租賃土地使用權融資是一種項目融資方式，指投資者通過向土地所有權方支付租金，取得土地使用權，并在一定期限內進行開發(fā)、建設和運營。與債券和股票等其他投資類型相比，房地產投資的流動性較低，銷售流程長且資金密集。因此，房地產的融資效率受到多種因素的限制，包括地點的異質性、本地就業(yè)基礎的多樣性、本地空置率、就業(yè)增長的穩(wěn)定性、租金水平及租金增長率等。在我國現(xiàn)行法律體系下，房地產企業(yè)的土地使用權期限相對較短，一般為70年。這一限制使企業(yè)在購買土地時需要支付較高的土地使用權出讓金，從而增加了融資成本。

　　三、單一的融資渠道影響融資效率

　　由于房地產市場風險較高，金融機構在提供資金支持時，往往通過單一途徑而非多種途徑，以降低風險。此外，金融機構還須遵守監(jiān)管規(guī)定，避免違規(guī)行為。在雙重因素影響下，我國房地產企業(yè)的主要融資渠道集中于銀行貸款。然而，銀行對房地產企業(yè)的貸款要求較高，且貸款額度有一定限制，導致房地產企業(yè)的融資渠道較為單一，融資效率相對較低。受此影響，部分房地產企業(yè)可能面臨資金鏈緊張的問題，尤其是在市場環(huán)境不佳或政策調控比較嚴厲時期。這種單一的融資渠道不僅限制了房地產企業(yè)的資金靈活性，還增加了財務風險。

　　REITs提升商業(yè)與房地產融資效率的策略

　　一、強化 REITs法規(guī)與政策支持

　　REITs通過專業(yè)化管理方式，投資于經(jīng)濟領域內分布廣泛的多元化房地產資產，投資者既可以直接購買物業(yè)進行投資，也可以通過 REITs間接投資，從而實現(xiàn)資源在房地產資產中的間接分配。成功的REITs能夠為投資者提供穩(wěn)定的收入流，并具有長期升值的潛力。在我國，REITs尚處于起步階段。為了更好地推動 REITs的發(fā)展，并借助REITs提升商業(yè)與房地產融資效率，相關部門需要為REITs提供法律保障和政策支持。具體而言，相關部門應明確REITs的運作規(guī)范，制定稅收優(yōu)惠政策，如減免所得稅、印花稅等，以降低REITs的運營成本，提高其市場競爭力。同時，相關部門還應加強對REITs市場的監(jiān)管，防范市場風險，切實保障投資者的合法權益。

　　二、推動 REITs產品創(chuàng)新

　　REITs模式下，專業(yè)的理財經(jīng)理通過將資本分配到多種類型的投資中，優(yōu)化投資組合以應對市場變化。在經(jīng)濟快速增長時期，房地產市場表現(xiàn)強勁，房主可以通過提高租金來增加現(xiàn)金流，同時租金動態(tài)調整能力是房地產投資對沖通貨膨脹風險的重要機制之一，有助于保持房產的價值。相比之下，較高的利率會提高對公開交易證券的預期回報率，但也會降低其市場價值。因此，房地產投資與公開交易證券往往呈現(xiàn)反周期流動的特征。這種特性使REITs能夠通過優(yōu)化投資組合，更好地適應市場波動。然而，我國的REITs產品種類相對較少，投資范圍有限，這在一定程度上制約了REITs的發(fā)展，也影響了商業(yè)與房地產的融資效率。為了推動REITs的進一步發(fā)展，金融機構和房地產企業(yè)應結合市場需求，開發(fā)多樣化的REITs產品，以滿足不同投資者的投資需求。例如，可以開發(fā)專注商業(yè)地產、住宅地產或工業(yè)地產的 REITs產品，或者結合綠色建筑、智能家居等創(chuàng)新概念的 REITs產品。此外，金融機構和房地產企業(yè)還可以探索 REITs與其他金融工具的融合創(chuàng)新，如REITs與債券、股票等金融產品的組合投資，從而為投資者提供更豐富的選擇，實現(xiàn)有效的風險分散。

　　三、拓寬 REITs融資渠道

　　雖然我國的 REITs相對較新，規(guī)模較小，但其展現(xiàn)了巨大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的市場前景。隨著REITs市場的逐步成熟和規(guī)范，其融資渠道也將進一步拓寬。第一，金融機構和投資者積極參與 REITs市場，為REITs提供豐富的資金來源。第二，境外投資者通過QFII（合格境外機構投資者）等渠道參與REITs市場，進一步拓寬REITs的融資渠道。第三，REITs專項債券可以為項目提供資金支持，降低融資成本。這些措施可以有效拓寬 REITs的融資渠道，促進REITs市場的健康發(fā)展，進而提升商業(yè)與房地產的融資效率。

　　結語

　　REITs作為一種創(chuàng)新金融工具，在商業(yè)與房地產融資領域具有顯著的優(yōu)勢。REITs通過法規(guī)與政策支持、產品創(chuàng)新及融資渠道拓寬等方式，能有效提升商業(yè)與房地產的融資效率，進而促進房地產市場的健康發(fā)展。未來，隨著專業(yè)市場的不斷完善和發(fā)展，REITs將在商業(yè)與房地產融資領域發(fā)揮更加重要的作用，為投資者和房地產企業(yè)創(chuàng)造更大的價值。

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　　作者簡介：鄧晶晶，本科，中級會計師，研究方向為財務核算規(guī)范化管理、房地產融資管理、稅務規(guī)劃管理。

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