9月18日，日本國土交通省發(fā)布了基于2018年7月1日時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)。日本各地各類用途平均地價(jià)時(shí)隔27年首次上漲，住宅平均地價(jià)仍在負(fù)增長，但已連續(xù)5年縮減降幅。按地區(qū)看，東京、大阪、名古屋三大都市圈的住宅用地、商業(yè)用地價(jià)格都在上升。

　　你可能對(duì)這條充斥了大量數(shù)據(jù)的新聞并不陌生。對(duì)房地產(chǎn)投資稍有興趣的人，看到這些數(shù)據(jù)可能都會(huì)有直接反應(yīng)—當(dāng)前莫非是個(gè)去日本投資房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)？

　　媒體們已經(jīng)開始炒作日本房產(chǎn)投資的優(yōu)勢，其中，東京的房產(chǎn)在很多人眼中是一個(gè)不錯(cuò)的投資標(biāo)的。很多普通投資者的想法很簡單：可以擁有房地產(chǎn)的永久所有權(quán)；中期來看，奧運(yùn)在即，東京的房產(chǎn)具有增值可能性；從短期看，自己去旅行時(shí)有地方可住，平日也可以將它轉(zhuǎn)向民宿或出租市場。

　　但并非所有人都了解這個(gè)特殊的房產(chǎn)市場。首先，人們可能高估了“奧運(yùn)效應(yīng)”。日本大學(xué)運(yùn)動(dòng)科學(xué)部教授清水千弘分析了各國奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的研究文獻(xiàn)，學(xué)者們的結(jié)論都相對(duì)一致：在亞特蘭大、北京、倫敦等地，奧運(yùn)會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場“沒有產(chǎn)生效果，甚至可以說是帶來了負(fù)面影響”。當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場波動(dòng)，主要取決于人口構(gòu)成變化、周邊環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素。

　　外國人可能更在意“租售比”這個(gè)指標(biāo)，在一些區(qū)域，東京在這個(gè)數(shù)據(jù)上的表現(xiàn)似乎還不錯(cuò)。但人們還是忽視了挺多租售比之外的因素。一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)市場的價(jià)格走向，取決于這個(gè)地區(qū)的供需環(huán)境。影響東京房地產(chǎn)供需的幾個(gè)重要因素包括老齡化問題、空屋率問題，以及“生產(chǎn)綠地”問題。

　　人口構(gòu)成老齡化、人口總量減少，通常意味著私有土地與房產(chǎn)供給過剩。這不僅是“子女比父母輩擁有更多房子”這么簡單。日本國立社會(huì)保障與人口的問題研究所對(duì)2015年與2040年日本不同年齡人群的住宅需求做了統(tǒng)計(jì)與預(yù)測比較，發(fā)現(xiàn)新住宅需求最強(qiáng)的族群—20歲至49歲人群會(huì)在這25年間下降31%。這也是日本一些地方目前面臨的困境：老齡化嚴(yán)重，商店街衰退，社區(qū)喪失活力，從而無法吸引新住民入住。

　　觀察東京登記繼承的土地?cái)?shù)量分布圖與房產(chǎn)銷售成交登記數(shù)量分布圖，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這兩張圖密度與趨勢呈一致傾向。換句話說：繼承房產(chǎn)較多的地區(qū)，也是房產(chǎn)交易相對(duì)密集的地區(qū)。這與東京的特殊政策有關(guān)。東京房地產(chǎn)繼承稅的繳納以“差定額”為基準(zhǔn)，這個(gè)差定額一般都低于房地產(chǎn)市場交易價(jià)，由此，很多人傾向于將資金用于購買房產(chǎn)，這樣房產(chǎn)的差定額會(huì)小于資金額，從而可以少交繼承稅，這就會(huì)造成人們手中房產(chǎn)過剩。加上日本有3年內(nèi)賣掉繼承的房地產(chǎn)可以扣除繼承稅的優(yōu)惠政策，這又會(huì)鼓勵(lì)繼承房產(chǎn)的人迅速賣掉房子，導(dǎo)致房產(chǎn)交易頻繁、供應(yīng)市場房屋總量增多。

　　日本總務(wù)府統(tǒng)計(jì)局最近一次調(diào)查結(jié)果顯示，2013年，日本住宅平均空屋率達(dá)到史上最高的13.5%。房產(chǎn)分析公司TAS在2016年的一項(xiàng)調(diào)查中稱，東京公寓（Apartment類）空屋率達(dá)34%。日本國土交通省則表示，做了房產(chǎn)登記的房產(chǎn)中，約有20%的所有者因各種原因“所在不明”，如果要進(jìn)一步追查，有大約0.41%的土地?zé)o法找到歸屬人。這些廢置且難以找到主人的土地處理起來很麻煩。由于日本在做公寓改建時(shí)需要4／5住戶的同意，老公寓的維修改造也成了新問題。

　　“生產(chǎn)綠地政策”也算是日本的一個(gè)特別政策。簡單說，就是在都市化進(jìn)程中，手中有農(nóng)地的農(nóng)民可以選擇將土地賣掉作為住宅用地、支付更高稅金，或者在城市里支付較低稅金保留下來，以“生產(chǎn)綠地”名義繼續(xù)維持農(nóng)業(yè)機(jī)能—這個(gè)契約當(dāng)時(shí)簽的是30年，所以2022年，農(nóng)民們將再次有機(jī)會(huì)將“生產(chǎn)綠地”轉(zhuǎn)為住宅用地。

　　長期來看，東京乃至日本都深受各類自然災(zāi)害影響，所以在房產(chǎn)交易時(shí)，人們也尤其注意其抗震性能，以及房產(chǎn)所在地區(qū)的土地穩(wěn)定程度。日本銀行的超低利息的確吸引人，但大多只支持本國國民或得到“永住”資格的外國居民申請(qǐng)低息貸款，多數(shù)海外投資客們只能付全款購買看中的房產(chǎn)。人們期待東京房產(chǎn)可以長期保值或飛速飆升 但在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場，想要復(fù)制在中國那樣的收益，似乎頗有難度。

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