文/周波

　　【摘要】片區(qū)開發(fā)作為新型城鎮(zhèn)化的重要內容，開發(fā)周期長、投入資金巨大、協(xié)調事項繁多，做好此類項目造價成本管理，有助于成本節(jié)約。文章以建設單位造價成本管理為研究對象，分析了城市片區(qū)開發(fā)項目在前期策劃、施工建設、結算收尾三個階段造價成本管理的主要關注點，以期為類似項目造價成本管理提供參考。

　　【關鍵詞】城市片區(qū)；綜合開發(fā)；造價成本；管理

　　城市片區(qū)綜合開發(fā)是指對擬開發(fā)建設的某個區(qū)域進行投資、建設、運營，通常會包括土地一級開發(fā)、配套基礎設施和公共服務設施的建設運營，以及相關的產業(yè)導入服務等內容。城市片區(qū)綜合開發(fā)的合作模式一般為政府通過協(xié)議或其他方式授權其平臺公司與社會資本方合作，共同對該片區(qū)進行開發(fā)建設，以實現(xiàn)該片區(qū)土地或資產價值提升。筆者從片區(qū)土地一級開發(fā)中的市政基礎設施建設方面入手，分析項目造價成本管理經驗。

　　前期策劃階段的成本管理

　　綜合開發(fā)項目與傳統(tǒng)單專業(yè)工程的區(qū)別較大，存在多專業(yè)工程（市政工程、綠化工程、建筑工程、隧道工程、水利工程），多邊工程（邊勘察、邊設計、邊施工、邊概預算），各子項目（單獨建設的市政工程、綠化工程、建筑工程、隧道工程、水利工程等）同時開工建設的情形，建設時序不確定性大，且建設周期長，項目成本管理工作極為繁雜，對項目成本造價人員素質要求較高。

　　土石方平衡事宜

　　土石方平衡方面，應根據片區(qū)一級開發(fā)項目的開發(fā)建設情況，對片區(qū)各子項目土石方開挖與利用情況進行整體統(tǒng)籌，確保整體土石方方案可行、組織精心、工期適當、費用適中、相對合理、資源分類、利用合適。同時，應確保片區(qū)內的土石方平衡，涉及土石方利用的，做好現(xiàn)場土石方臨時堆放點的策劃；項目整體棄方的，要調查好相關棄土點和相關運距，完善整個項目的土石方方案和土石方調配圖等，以保證整體造價合理。

　　項目創(chuàng)優(yōu)事宜

　　綜合開發(fā)項目涉及多個專業(yè)子項目，根據各專業(yè)規(guī)模和創(chuàng)優(yōu)目標不同，在項目開工前，建設單位應根據相關優(yōu)質工程獎的要求編制分項目創(chuàng)優(yōu)計劃，盡早明確創(chuàng)優(yōu)策劃審查，以便在后續(xù)概預算編制中明確該項費用。

　　臨時排水事宜

　　隨著一級市政基礎設施的開發(fā)，其周邊地塊也陸續(xù)有二級房地產拿地主體進行二級開發(fā)，且開發(fā)體量大，如此將不可避免地出現(xiàn)交叉施工的情況。因此，需要統(tǒng)籌區(qū)塊內臨時道路、臨時排水、各自施工的作業(yè)面。片區(qū)區(qū)域的過渡排澇，主要由規(guī)劃紅線內和紅線外兩部分排水方案組成。根據概預算情況和專業(yè)不同，可做以下區(qū)分。

　　1.紅線內排水

　　市政專業(yè)：包含在預算包干費中，需編制相應項目的紅線內排水方案，并根據方案進行內容簽證，以此作為結算依據。

　　水利專業(yè)：包含在施工降排水工程中，主要有河道及圍堰基坑的初期排水、工程地下降水的工程措施和抽排水費用。該部分以設計圖紙為依據，在建安費中列項，并進行相應簽證，以此作為結算依據。

　　2.紅線外排水

　　其他臨時工程中，與強排水維護、滿足施工建設需要而供到分項目紅線邊的臨時排水，以設計圖紙或者由承包人編制并經發(fā)包人審批的施工方案為依據。

　　一般紅線外臨時排水涉及整個片區(qū)（包括二級開發(fā)單位），在費用分撥、計算方式、確立方案等方面需總體統(tǒng)籌，定下方向性原則。二級開發(fā)商的排水可由二級開發(fā)商負責自身排水體系的建設，使其連接到一級開發(fā)建設的排水體系中，其費用在一級開發(fā)的排水費用中統(tǒng)一考慮。

　　臨時工程事宜

　　1.臨時便道

　　片區(qū)一級開發(fā)一般先建成區(qū)域交通臨時主便道，并依托現(xiàn)狀路網，形成整個區(qū)域施工交通功能。片區(qū)隨著二級開發(fā)單位陸續(xù)進場施工，區(qū)域內臨時便道修建的規(guī)模（長度或寬度），在前期需要充分考慮二級開發(fā)施工單位的施工交通負荷，否則會出現(xiàn)后續(xù)二級開發(fā)單位在同步建設期間，對現(xiàn)場路面造成揚塵、損壞、交通隱患等不利影響。隨著二級開發(fā)單位不斷增多，可能存在臨時便道的新增或改道等，將導致新增或改道部分的臨時道路不能列入一級開發(fā)建設成本中。因此，建議將便道按照使用主體與二級開發(fā)單位劃分責任管養(yǎng)，使一級開發(fā)單位與各二級開發(fā)單位形成責任共同體和費用分攤的穩(wěn)定局面，提升區(qū)域的建設形象。

　　2.臨時用電用水

　　片區(qū)一級開發(fā)涉及多專業(yè)、多工程同時開工建設，因此，在項目策劃階段，需要從項目整體開發(fā)建設計劃，統(tǒng)籌考慮完成實體工程所必需的、整個項目范圍內的區(qū)域臨時用水主管網、臨時用電一級配電線路等的建設及拆除。在建設條件允許的情況下，可以考慮以“永臨結合”的方式進行臨時用水用電建設，以節(jié)約項目建設成本。

　　征拆與建設計劃匹配事宜

　　片區(qū)一級開發(fā)前期的征拆資金投入量一般較大，這就需要相關負責人員加強內部溝通聯(lián)系。整個區(qū)域的征拆必須以建設投資和土地出讓為主線，制訂詳細的征拆計劃，精準征拆，把有限的征拆資金用于對應的建設工程和土地出讓相應的征拆中，避免在整個區(qū)域“攤大餅”式的征拆，避免影響整個片區(qū)的土地價值和土地出讓節(jié)奏。

　　施工建設階段的成本管理

　　工程費用概預算評審

　　片區(qū)開發(fā)在項目建設階段，主要從項目初步設計概算、施工圖預算兩個方面的管理入手，通過引用前沿理念、技術和標準，實行限額設計和費用控制?？蛇m度超前地開展各子項設計，提前開展各子項施工組織策劃工作，加快項目推進進程，從而實現(xiàn)項目的“高品質設計、有效性開工、快速性推進”。片區(qū)開發(fā)概預算評審一般參照財政投資項目的有關規(guī)定執(zhí)行，所有單獨子項目工程的概預算均按規(guī)定報政府相關部門進行評審。

　　概預算審核主要對概預算深度是否符合要求、造價指標是否合理、量價計算有無重大錯漏等內容進行審查。概預算評審時，管理重點應放在圖紙與清單工程量的復核、定額套用、信息價及材料價的采用、措施費等方面內容上，評審部門的評審邏輯如下。

　　涉及路基、路面、橋梁主體結構等永久工程時，用完無需拆除，評審不出現(xiàn)選擇項，送審的圖紙不允許修改，如果因為圖紙無法計量，可以補充圖紙。例如，橋下護岸要開挖，必須有護岸開挖線圖紙；電纜井內側不能簡單寫抹灰，需要明確做法；圖紙必須描述準確，不得出現(xiàn)模糊不清或歧義性語言，如圖紙寫拆除砼基礎，則評審單位認為其是素混凝土基礎，故圖紙中必須寫明是鋼筋混凝土基礎。

　　涉及邊溝、裝配式面板、鋼模板等臨時工程時，用完需拆除或計量殘值，圖紙需明確使用時間和期限。例如，水上鋼平臺及臨時支墩工期、鋼支撐租賃使用時間等。臨時工程及永久工程界限必須準確，如鋼護筒如果是永久的，必須寫明永久鋼護筒，用完不拔除。

　　涉及降水、排水、模板及支架等措施費項目時，圖紙需有工程量以及相應的定額作為依據。涉及可選擇的施工措施時，必須明確采用哪一項，如鉆孔灌注樁需明確施工方案為濕作業(yè)還是干作業(yè)。

　　建設項目的材料及設備選用管理

　　在概預算編制中，項目建設中涉及的材料和設備一般按照各造價站發(fā)布的信息價進行組價。但在實際過程中，對無價材料的有效管理，要保證無價材料（設備）的質量、技術參數及性能，滿足設計功能、裝修品質、環(huán)保及消防等要求，有效控制工程投資。

　　整個片區(qū)開發(fā)工程建設的材料設備選用建議實行分類分級管理，常見的分類是按照大宗常用土建材料、專業(yè)設備及市政管材、景觀綠化和裝飾材料、非建筑裝飾材料的家具配件、其他材料等進行。各承包人根據施工建設計劃，上報材料（設備）采購計劃，并要求其上報的每種材料設備推薦不少于3個品牌或供應商。涉及無價材料的，在采購過程中，如有供應商不愿配合，或價格明顯高于市場水平的，或某品牌檔次明顯低于其他推薦品牌的，可取消該品牌，同步增加其他同檔次品牌。成品定制材料需要了解設計要求，與相關廠家做好溝通，詢價重點考慮稅金、運費、付款方式、報價時效等造價影響因素。

　　材料及設備管理的責任主體為承包人，監(jiān)理單位承擔監(jiān)督責任。建設單位對材料進行審批后，由承包人進行采購。但這并不能免除施工單位、監(jiān)理單位的相應責任。

　　工程建設的其他費用管理

　　工程建設管理其他費用，指除建筑安裝工程費用和設備工器具購置費以外的費用，包括建設用地費、建設單位管理費、研究試驗費、辦公和生活家具購置費、勘察設計費等。單個子項目工程建設其他費用除建設用地費外，其他費用約占工程費用的10％。例如，勘察設計、監(jiān)理、水保和環(huán)保監(jiān)測等費用都需要調查工程項目所在地的市場水平。在采購時，應組織多方詢價，以收費標準為上限確定控制價，以貼近市場價的原則組織采購。

　　研發(fā)費用加計扣除管理

　　研發(fā)費用加計扣除是企業(yè)所得稅的一種稅基式優(yōu)惠方式。按照現(xiàn)行政策，企業(yè)開發(fā)新技術、新工藝的研發(fā)費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按規(guī)定據實扣除的基礎上，再按照實際發(fā)生額的75％在稅前加計扣除；形成無形資產的，在上述期間按照無形資產成本的175％在稅前攤銷。這要求建設單位的成本管理和財務管理人員在項目前期策劃時，做好相關科技研發(fā)合同的申報，同時需要建立規(guī)范的研發(fā)費用核算體系，確保項目享受合理的稅收優(yōu)惠，從而節(jié)省項目成本。

　　結算收尾階段的成本管理

　　工程檔案資料管理

　　建設單位工程文件資料可分為決策立項文件、建設用地文件、勘察設計文件、開工審批文件、工程造價文件、工程建設基本情況等6類。在項目實施前，建設單位應與當地檔案機構對接，將相關檔案驗收標準與相關參建單位進行交底。這就要求過程相關資料齊全，才能確保項目計算結算移交。例如，關于其他工程措施，只有施工方案還不足以作為結算評審的依據，應盡量將所有的工程措施放在施工圖中體現(xiàn)，包括施工圍擋、臨時便道、拆除工程等，同時需要保留全套的施工記錄、現(xiàn)場影像，以此作為后續(xù)的結算依據。

　　結算審核

　　片區(qū)開發(fā)涉及多個專業(yè)，隨著各子項目的逐漸完工，部分工程也將達到結算條件。結合多個項目的結算審核經驗，其結算審核一般會重點關注隱蔽工程的驗收，工程變更、簽證，無價材料詢價、簽證，關鍵材料、工序影像資料，措施費用、運距、土石方平衡方案、過程文件與第三方監(jiān)（檢）測數據閉合，該項目是否存在工期延誤等問題。

　　編制結算報告時，應做好與初步設計概算和預算批復情況的對比，該結算實施內容與概預算批復表和合同價對應部分的投資進行對比分析，如是否有增項內容，增額多少；是否有甩項內容，涉及的金額等。

　　結語

　　城市綜合開發(fā)項目成本管理的好壞，直接影響企業(yè)的經濟效益和社會效益。成本管理人員要從整個項目的大局出發(fā)，抓住成本管理中的主要關鍵點，多思考多總結，吸取經驗與教訓，才能高效、高質量做好片區(qū)綜合開發(fā)項目的成本管理工作。

　　〔作者單位：中交城市投資（金華）有限公司〕

　　參考文獻：

　　[1]龔永超.工程概預算對工程造價的影響研究[J].江西建材，2019（10）：217-218.

　　[2]白星午.論建筑工程項目概預算的審核[J].建材與裝飾，2019（36）：148-149.

　　責編：昝妍；編輯：張曼琳

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