您認(rèn)為目前影響澳門都市更新進(jìn)度的因素有哪些？如何有效改進(jìn)？

　　澳門立法會宋碧琪議員：單幢重建僅僅是起步階段，舊區(qū)重建才是最大的挑戰(zhàn)。目前，都市更新作為處理舊區(qū)重整和新城建設(shè)兩大範(fàn)疇工作，特區(qū)政府採取重點(diǎn)突破、以點(diǎn)帶面的策略，一定程度上能夠加快都市更新的速度。但要了解，雖然過去特區(qū)政府出臺《都市更新法律制度》，在推動都更工作上具備一定的法律基礎(chǔ)，並規(guī)定按照樓齡及樓宇健康程度降低重建業(yè)權(quán)比例，但仍然存在行政及法律程序冗長、容積率制約、以及脫離社會需求，變?yōu)閱为?dú)發(fā)展模式等等問題。

　　現(xiàn)時，在國家的大力支持下，澳門已進(jìn)入新一輪發(fā)展時期，城市化步伐加快，居民對於城市配套及需求越來越大，這要求都市更新應(yīng)建立在總城規(guī)的基礎(chǔ)上，考慮到城市的整體性和系統(tǒng)性，在單幢及片區(qū)發(fā)展上有所整合，以滿足居民對居住空間的訴求。若變?yōu)閱为?dú)發(fā)展模式，兩者與澳門的城市總體規(guī)劃無密切關(guān)聯(lián)，則會變?yōu)?ldquo;為建而建”，脫離居民對居住空間的訴求。

　　在城市發(fā)展上，應(yīng)在澳門的城市總體規(guī)劃的規(guī)劃方案內(nèi)安排執(zhí)行，對於相關(guān)規(guī)劃的區(qū)域，涉及放高的規(guī)劃就放高，涉及改建的方案就改建，在科學(xué)合理的佈局下執(zhí)行。同時，可推出土地拍賣興建都市更新置換房。目前，本澳五十年及以上樓齡的舊樓數(shù)量不斷攀升，既影響城市美觀，也對居住環(huán)境的安全及舒適性構(gòu)成影響甚至隱患。為此，可按既有城市規(guī)劃進(jìn)一步科學(xué)優(yōu)化，推出土地公開拍賣，配合興建置換房以供需重建發(fā)展的舊區(qū)居民置換選購。透過都市更新也能為房地產(chǎn)業(yè)及金融銀行業(yè)帶來新的發(fā)展機(jī)遇，推動城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

　　其次，雖然特區(qū)政府提出強(qiáng)制仲裁措施，一定程度上簡化不少訴訟程序。但本澳司法工作量大，最後都會交由中級法院處理。然而，司法程序較為冗長，加上重建費(fèi)用、面積等都比較具有爭議性，若單靠強(qiáng)制仲裁，如何處理如此龐大的社會爭議。由於行政訴訟時間長，且涉及的細(xì)則問題較多，變相拖慢重建效率。政府應(yīng)善用調(diào)解機(jī)制，在強(qiáng)制仲裁之前，由政府或社團(tuán)機(jī)構(gòu)介入?yún)f(xié)助調(diào)解以處理糾紛，以最有效方式公平、合理地保障業(yè)權(quán)人權(quán)益。

　　澳門婦聯(lián)總會呂育敏副會長：都市更新包含舊樓重建、街區(qū)美化、文遺保育等多重內(nèi)涵，就重建來說，其影響因素主要表現(xiàn)在三個方面：一是法律方面，《都市更新法律制度》與澳門其他法律法規(guī)存在一定的銜接問題。比如，對於批租地項目，按《土地法》規(guī)定重建前必須先修改土地合約，此需100%業(yè)權(quán)人同意，因此即使達(dá)到《都市更新法律制度》規(guī)定的重建業(yè)權(quán)百分比80%或85%，仍需按《土地法》規(guī)定取得100%業(yè)權(quán)人簽字才能推動重建，項目重建難度因此加大。二是規(guī)劃方面，城市規(guī)劃的公共利益導(dǎo)向與都更項目的私人利益訴求的平衡是一個重要課題。當(dāng)前，增建住宅是吸引業(yè)權(quán)人重建的重要誘因，而《城市規(guī)劃法》要求城市規(guī)劃須確保倡導(dǎo)及保障公共利益，因此對於人口密集區(qū)的重建項目，規(guī)劃上傾向於限制增建住宅，一定程度上影響了業(yè)權(quán)人重建的積極性。

　　三是組織方面，政府協(xié)調(diào)機(jī)制與社會各方多元參與機(jī)制尚不夠完善。都市更新涉及規(guī)劃、設(shè)計、報建、工程等多個專業(yè)領(lǐng)域，而絕大多數(shù)業(yè)權(quán)人對此並不具備專業(yè)性，如果沒有指定政府部門牽頭協(xié)調(diào)，推進(jìn)重建的時間和成本都會大幅增加，而私人實體基於項目周期和政策風(fēng)險考慮，目前還難以參與到都更項目中。

　　此外，對於街區(qū)美化和文遺保育，涉及的限制條件和利益關(guān)係比較複雜，我所在的都市更新委員會第三專責(zé)小組，目前正在持續(xù)研究相關(guān)措施。目前內(nèi)地城市在這方面已有很多成熟的案例，比如廣州的永慶坊、深圳的南頭古城、成都的寬窄巷子等，後續(xù)可以參考借鑒其新舊結(jié)合的理念思路和公私合作的運(yùn)作模式，在澳門選取試點(diǎn)片區(qū)先行先試，加快街區(qū)美化和文遺保育工作。

　　澳門特區(qū)政府都市更新委員會黃健中委員：在社區(qū)更新方面，如祐漢區(qū)、新馬路舊區(qū)等，到目前為止，都沒有什麼更新的跡象。建議這一屆特區(qū)政府儘早做好規(guī)劃及其目標(biāo)，做好這些老舊小區(qū)的更新、活化工作，環(huán)境變好了，才能吸引到遊客，促進(jìn)消費(fèi)，扶持區(qū)內(nèi)的中小企商戶。

　　作為中小企業(yè)，其實也不希望長期依靠政府扶持，真正將澳門的社區(qū)活化、美化好，不止是暫時放盆花，放個公仔等等，才是有利於中小企長遠(yuǎn)發(fā)展之計。舊區(qū)重整，都市更新，在澳門已經(jīng)講了多年，但實際效益，大家有目共睹。希望新一屆政府制訂具體時間表，制訂一個透明的進(jìn)度安排，確保政府執(zhí)行效率。否則，如果長期只是停留在研究階段，看不到實際的成效，那就沒有意義。

　　澳門城市大學(xué)創(chuàng)新設(shè)計學(xué)院周龍副教授：目前影響都市更新進(jìn)度的因素有以下四個方面：

　　（1）產(chǎn)權(quán)碎片化：澳門舊區(qū)樓宇普遍存在業(yè)權(quán)分散、繼承關(guān)係複雜的問題，導(dǎo)致更新談判困難。建議參考臺灣地區(qū)的“權(quán)利變換”制度，設(shè)立專業(yè)調(diào)解機(jī)構(gòu)，協(xié)助厘清產(chǎn)權(quán)關(guān)係，並探索“強(qiáng)制出售”機(jī)制，在符合公共利益的前提下推動更新。

　　（2）經(jīng)濟(jì)誘因不足：現(xiàn)有容積率補(bǔ)償政策對業(yè)主和開發(fā)商的吸引力有限。可借鑒香港的“轉(zhuǎn)移容積率”（TDR）制度，允許開發(fā)商在特定條件下購買額外容積率，提高市場參與積極性。

　?。?）公眾參與機(jī)制不完善：目前居民對更新專案的認(rèn)知度和支持度較低。建議引入" 社區(qū)規(guī)劃師" 制度，建立貫穿專案全週期的公眾諮詢機(jī)制，增強(qiáng)透明度和信任感。

　?。?）法規(guī)與政策協(xié)調(diào)不足：都市更新涉及建築、文化保育、消防等多個領(lǐng)域，現(xiàn)行法規(guī)存在衝突。建議設(shè)立跨部門協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高審批效率。

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