以“祐漢七棟樓群”為例，對(duì)於加快舊區(qū)重整，有何建議？

　　澳門(mén)立法會(huì)宋碧琪議員：祐漢七棟樓群一直以來(lái)都是本澳重要的舊區(qū)重建項(xiàng)目，在都更公司積極推動(dòng)下，目前已完成支援全數(shù)七個(gè)地塊，合共四十六棟樓宇的業(yè)權(quán)人召開(kāi)分層建築物所有人大會(huì)，籌組管理機(jī)關(guān)，並落區(qū)介紹片區(qū)設(shè)計(jì)概念方案，與業(yè)主攜手逐步實(shí)現(xiàn)重建。同時(shí)，黑沙環(huán)“P”地段暫住房及置換房項(xiàng)目已竣工，正開(kāi)展驗(yàn)收工作，這對(duì)推動(dòng)舊區(qū)重整來(lái)講無(wú)疑是積極的信號(hào)。但由於業(yè)權(quán)分散，加上時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致不少業(yè)權(quán)人無(wú)法聯(lián)絡(luò)，重建計(jì)劃難以落實(shí)。

　　早前，牡丹樓多棟大廈首次召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的出席業(yè)主僅兩成多。按照《都市更新法律制度》，“樓齡滿四十年，最低重建業(yè)權(quán)比例為八成”，現(xiàn)時(shí)所有人大會(huì)的參與率距離重建比例仍有距離，需加大宣傳，慢慢提高業(yè)權(quán)人的參與。其次，目前都更公司負(fù)責(zé)的項(xiàng)目建設(shè)工作較多，而人手及資源有限，應(yīng)聯(lián)同社團(tuán)形成更大合力，進(jìn)一步推動(dòng)舊區(qū)重建工作。

　　澳門(mén)婦聯(lián)總會(huì)呂育敏副會(huì)長(zhǎng)：按照政府的規(guī)劃方向，“祐漢七棟樓群”預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)打造集營(yíng)商、服務(wù)、文化、康樂(lè)功能於一體的新社區(qū)。在都更公司推動(dòng)下，目前“祐漢七棟樓群”已全數(shù)成立管理委員會(huì)，為將來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)落實(shí)重建計(jì)劃邁出了堅(jiān)實(shí)一步。但從都更公司的調(diào)研報(bào)告來(lái)看，推動(dòng)項(xiàng)目面臨的內(nèi)外部問(wèn)題還有很多，包括業(yè)權(quán)整合、重建資金、住戶安置等，需要一定的時(shí)間妥善解決。

　　不僅是“祐漢七棟樓群”，相信每一個(gè)舊區(qū)重建項(xiàng)目都牽涉複雜多樣的利益關(guān)係，將來(lái)澳門(mén)可以參考內(nèi)地經(jīng)驗(yàn)，探討構(gòu)建一個(gè)“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、全社會(huì)參與”的多元機(jī)制，在現(xiàn)行都市更新法律框架內(nèi)，出臺(tái)都更項(xiàng)目一般性行政指引，調(diào)動(dòng)舊區(qū)業(yè)主、私人實(shí)體和利益相關(guān)方協(xié)同合作，並通過(guò)利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的經(jīng)濟(jì)模式平衡各方訴求，有效推動(dòng)舊區(qū)重整。

　　澳門(mén)特區(qū)政府都市更新委員會(huì)黃健中委員：我20 年前就參與了都市更新工作，當(dāng)時(shí)是舊區(qū)重整諮詢委員會(huì)。我自己感到，澳門(mén)在這方面的工作成效亟待提高。澳門(mén)都更公司曾經(jīng)和我們北區(qū)的商戶商談過(guò)，亦出了一份規(guī)劃圖，將“祐漢七棟樓群”變?yōu)槿龡澴≌€召開(kāi)了部分業(yè)主會(huì)議。目前的情況是要推行，但困難在於，目前需要住戶自己承擔(dān)有關(guān)建築費(fèi)用，但這些住戶多是上了年紀(jì)且經(jīng)濟(jì)條件不好。因應(yīng)這種情況，所以好難推行。第二個(gè)難度是“祐漢七棟樓群”如果變?yōu)槿龡?，在商舖方面，原本你是地鋪的，最後有可能就分到二樓的位置給你。重建但不能增加容積率，而且涉及到舖位的變遷。

　　因此建議：住宅和舖位分別定好價(jià)格，可以選擇是要錢(qián)還是要樓。此外，對(duì)於批租地項(xiàng)目，按《土地法》規(guī)定重建前必須先修改土地合約，需100%業(yè)權(quán)人同意，建議改為八成業(yè)權(quán)人同意。重要的是，都市更新這項(xiàng)複雜的工作需要特區(qū)政府主導(dǎo)來(lái)展開(kāi)，相信只有這樣的話，才有可能改建成功，澳門(mén)都市更新的步伐才能加快，不負(fù)市民長(zhǎng)久以來(lái)的期盼。

　　澳門(mén)城市大學(xué)創(chuàng)新設(shè)計(jì)學(xué)院周龍副教授：“祐漢七棟樓群”是澳門(mén)舊區(qū)更新的典型案例，其成功經(jīng)驗(yàn)可為其他區(qū)域提供參考。針對(duì)該項(xiàng)目，建議採(cǎi)取以下措施：

　　（1）創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)處理方式：對(duì)於無(wú)法聯(lián)繫的業(yè)主，可設(shè)立政府代管機(jī)制，確保更新程式順利推進(jìn)。同時(shí)，採(cǎi)用“分層確權(quán)”模式，簡(jiǎn)化產(chǎn)權(quán)談判流程。

　?。?）優(yōu)化融資模式：設(shè)立“都市更新專項(xiàng)基金”，吸引社會(huì)資本參與，並探索發(fā)行“更新債券”，為項(xiàng)目提供穩(wěn)定資金支持。

　?。?）推行“臨時(shí)安置+ 原區(qū)回遷”方案：為減少居民抵觸情緒，可提供過(guò)渡性住房，並承諾更新後優(yōu)先回遷，確保居民權(quán)益。

　　（4）結(jié)合智慧城市與綠色建築技術(shù)：將該項(xiàng)目打造為“低碳更新”示範(fàn)案例，引入智能管理系統(tǒng)和節(jié)能設(shè)計(jì)，提升居住品質(zhì)。

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