李成祝

　　重慶市捷順軌道交通物業(yè)管理有限公司 重慶 400000

　　摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在近些年來(lái)得到了飛速的發(fā)展，在此背景下，物業(yè)企業(yè)面臨著全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)背景壓力與日俱增，企業(yè)想要跟隨時(shí)代發(fā)展腳步，就應(yīng)該對(duì)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行創(chuàng)新，抓住機(jī)遇，確保發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)企業(yè)在發(fā)展期間應(yīng)該高度重視使用如何的方法加強(qiáng)自身管理水平對(duì)內(nèi)部資源配置進(jìn)行優(yōu)化，并掌控經(jīng)營(yíng)成本。物業(yè)企業(yè)可應(yīng)用預(yù)算管理模式，確保自身戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。本文探究物業(yè)管理預(yù)算管理體系建設(shè)。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預(yù)算管理；主要問(wèn)題；體系建設(shè)

　　一、物業(yè)管理預(yù)算管理的作用分析

　?。ㄒ唬┳鳛楝F(xiàn)代化企業(yè)制度的基礎(chǔ)

　　企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的編制預(yù)算、制定執(zhí)行與控制評(píng)價(jià)等活動(dòng)，對(duì)于全方面展現(xiàn)企業(yè)的實(shí)際情況與面貌具有重要的影響，有利于細(xì)化企業(yè)的發(fā)展情景與戰(zhàn)略目標(biāo)、計(jì)劃，采用分層次逐漸下放到各個(gè)部門(mén)的方式，使每一個(gè)部門(mén)都能夠明確自身的責(zé)任，重視每一個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，另外還需要制定全員共守的行為規(guī)范，為現(xiàn)代化企業(yè)的制度建立打下良好的基礎(chǔ)。

　?。ǘ┳鳛閼?zhàn)略目標(biāo)制定與執(zhí)行的保障

　　企業(yè)內(nèi)部具有許多部門(mén)，這些部門(mén)之間存在著一定的差異性，在預(yù)算指標(biāo)方面又存在著強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)性，彼此緊密相連、環(huán)環(huán)相扣。因此，各個(gè)部門(mén)的主要領(lǐng)導(dǎo)人或工作管理人員就需要明確自身的責(zé)任以及本部門(mén)在整個(gè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所需要發(fā)揮的作用，將本部門(mén)作用發(fā)揮到最大，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的整體發(fā)展，保障企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位。部門(mén)自身目標(biāo)需要與企業(yè)整體的目標(biāo)始終保持一致，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良好發(fā)展助力。

　　二、物業(yè)管理預(yù)算管理中存在的主要問(wèn)題

　?。ㄒ唬┯?jì)劃與預(yù)算概念較為混亂

　　從企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況出發(fā)觀察物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算，主要包括成本與支出費(fèi)用以及各種損益項(xiàng)目，這一整套的財(cái)務(wù)報(bào)表可以清晰的認(rèn)識(shí)與了解相關(guān)的數(shù)據(jù)信息，對(duì)于預(yù)算管理工作具有一定的保障作用。然而，由于我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚，管理經(jīng)驗(yàn)還不成熟，缺乏科學(xué)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算方法以及有效的財(cái)務(wù)管理機(jī)制。一些物業(yè)企業(yè)的工作人員僅僅是將預(yù)算管理看作是一種生產(chǎn)計(jì)劃，在進(jìn)行企業(yè)的編制財(cái)務(wù)預(yù)算工作時(shí)完全脫離了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此財(cái)務(wù)預(yù)算更加耗時(shí)耗力并且質(zhì)量效率也不高。

　?。ǘ╊A(yù)算管理監(jiān)督機(jī)制不健全

　　部分物業(yè)企業(yè)缺少完善的預(yù)算管理監(jiān)督機(jī)制，因預(yù)算編制過(guò)程中所填寫(xiě)的數(shù)據(jù)不能夠?qū)⑵髽I(yè)實(shí)際情況反映出來(lái)，所設(shè)置的衡量指標(biāo)不具備合理性。這樣一來(lái)，導(dǎo)致即便開(kāi)展了預(yù)算績(jī)效考核工作，但是與客觀實(shí)際情況不相符。預(yù)算考核的分析不夠充分，在年度結(jié)束之后，大部分項(xiàng)目不能夠配合要求完成執(zhí)行工作，如果獲得了理想的預(yù)算執(zhí)行效果，可做簡(jiǎn)單數(shù)據(jù)比對(duì)分析，如果預(yù)算執(zhí)行效果差強(qiáng)人意，那么便會(huì)將部分預(yù)算數(shù)據(jù)強(qiáng)行附加于某一項(xiàng)目上脫離實(shí)際情況。分析其原因，大多數(shù)流于形式與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)缺乏深度，難以真正提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)績(jī)效考評(píng)制度，不夠完善導(dǎo)致工作人員缺少主觀能動(dòng)性和積極性，工作責(zé)任心不足，很難實(shí)施預(yù)算管理工作。預(yù)算管理工作的開(kāi)展需要日常監(jiān)督管理，但因大部分物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算監(jiān)督執(zhí)行不夠，嚴(yán)格主要停留在審批預(yù)算公文，將注意力放在執(zhí)行進(jìn)度比例方面，對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用支出重要性了解不足，存在著形式化現(xiàn)象。

　?。ㄈ╊A(yù)算信息化管理系統(tǒng)不完善

　　目前，部分物業(yè)管理企業(yè)采用用友新世紀(jì)的財(cái)務(wù)管理軟件，有些企業(yè)還有預(yù)算管理軟件、資金管理軟件等，為了加強(qiáng)管理，有些企業(yè)甚至在NC 平臺(tái)上開(kāi)發(fā)和升級(jí)了ERP 系統(tǒng)。但是，在實(shí)際應(yīng)用中，要使ERP 系統(tǒng)能夠及時(shí)地輸入、及時(shí)地進(jìn)行信息更新，而基層的服務(wù)人員的工作能力相對(duì)低下，由于缺乏對(duì)信息技術(shù)在企業(yè)管理中的重要作用的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為信息技術(shù)僅僅是為了便于上司的監(jiān)督，而不能將信息化與企業(yè)的預(yù)算管理相結(jié)合，使NC 與ERP 系統(tǒng)不能相互連接，預(yù)算編制、日常管理、考核監(jiān)督等方面不能實(shí)現(xiàn)，管理水平相對(duì)較低，不能適應(yīng)信息化的發(fā)展。

　　三、物業(yè)管理預(yù)算管理體系建設(shè)策略

　　（一）增強(qiáng)職工服務(wù)意識(shí)細(xì)化管理環(huán)節(jié)

　　現(xiàn)如今，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)工作理念會(huì)受到傳統(tǒng)的關(guān)鍵與模式的影響，一些內(nèi)部員工沒(méi)有適應(yīng)社會(huì)與時(shí)代的發(fā)展，需要進(jìn)行角色與意識(shí)方面的轉(zhuǎn)換。傳統(tǒng)的服務(wù)模式主要包括不思進(jìn)取的工作態(tài)度和低劣的服務(wù)質(zhì)量等，這種傳統(tǒng)的觀念與模式讓物業(yè)企業(yè)的發(fā)展得到制約，無(wú)法守住業(yè)主市場(chǎng)，因此，在現(xiàn)代化的背景下，物業(yè)企業(yè)需要及時(shí)借鑒外國(guó)先進(jìn)的物業(yè)企業(yè)及時(shí)轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，解放思想、開(kāi)闊視野，在提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率的同時(shí)站穩(wěn)市場(chǎng)保持競(jìng)爭(zhēng)力，將服務(wù)工作做大做強(qiáng)。首先需要學(xué)習(xí)先進(jìn)的服務(wù)管理方法，細(xì)化每一個(gè)服務(wù)環(huán)節(jié)，并設(shè)立好相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范與流程規(guī)范，科學(xué)合理的配置企業(yè)現(xiàn)有資源，為企業(yè)進(jìn)行預(yù)算管理工作做好基礎(chǔ)。

　?。ǘ┙∪A(yù)算執(zhí)行管理機(jī)制

　　物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展預(yù)算管理工作過(guò)程中，應(yīng)該完善預(yù)算執(zhí)行管理制度，貫徹執(zhí)行預(yù)算編制方案。業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)自身與標(biāo)桿企業(yè)差距、行政主管部門(mén)要求以及市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境最為了解，只有將合規(guī)部、項(xiàng)目拓展、人力資源、物管部門(mén)以及采購(gòu)部門(mén)等資源進(jìn)行有效整合，完善預(yù)算執(zhí)行管理機(jī)制，做到全面參與，才能夠覆蓋到人員配置、資源采購(gòu)、投資融資、維修管理乃至客戶滿意度等業(yè)務(wù)支出，將管理機(jī)制具備的優(yōu)勢(shì)充分發(fā)揮出來(lái)，降低成本。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對(duì)當(dāng)前物業(yè)收費(fèi)面積進(jìn)行充分考慮，在此基礎(chǔ)上，對(duì)多年不能收回逾期沒(méi)有處理的債權(quán)進(jìn)行充分考慮，提高對(duì)成本預(yù)算編制的重視程度，細(xì)化停車(chē)場(chǎng)管理、人工成本、設(shè)施維修、保潔保安、能源消耗、人工成本等預(yù)算科目，針對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目全年收入無(wú)法彌補(bǔ)成本費(fèi)用應(yīng)該謹(jǐn)慎處理。在此同時(shí)，有關(guān)部門(mén)及工作人員應(yīng)該對(duì)物業(yè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及管理面積進(jìn)行充分考慮，規(guī)模大的項(xiàng)目利潤(rùn)越高，規(guī)模小的項(xiàng)目可降低利潤(rùn)。這樣一來(lái)，執(zhí)行預(yù)算編制方案得到貫徹將企業(yè)發(fā)展目標(biāo)作為依據(jù)，有效結(jié)合項(xiàng)目拓展合同收入以及經(jīng)營(yíng)收入，對(duì)確定收入目標(biāo)進(jìn)行分析，能夠從源頭對(duì)成本進(jìn)行控制，確保編制指標(biāo)與企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況相符合。

　　（三）完善預(yù)算管理信息化系統(tǒng)

　　現(xiàn)階段，大部分物業(yè)管理企業(yè)在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，將NC 作為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)ERP 系統(tǒng)。ERP 系統(tǒng)中涵蓋了合同、倉(cāng)庫(kù)、客服、設(shè)備、財(cái)務(wù)等模塊，不同模塊之間兼容了各業(yè)務(wù)子模塊，管理內(nèi)容中涵蓋了巡檢、設(shè)備、檔案、收費(fèi)、保養(yǎng)、維修工單、出入庫(kù)單據(jù)以及投訴管理等內(nèi)容。該系統(tǒng)能夠?qū)⑵髽I(yè)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)清楚且全面地展現(xiàn)出來(lái)。預(yù)算模塊涵蓋預(yù)算編制直至完整預(yù)算控制及分析等多功能支持，這一系統(tǒng)多級(jí)預(yù)算主體能夠使物業(yè)企業(yè)管理需求得到滿足。物業(yè)企業(yè)有關(guān)部門(mén)應(yīng)該積極配合在系統(tǒng)中輸入數(shù)據(jù)，按時(shí)錄入存貨出入庫(kù)及收費(fèi)數(shù)據(jù)，確保合同實(shí)時(shí)更新在此。同時(shí)，業(yè)務(wù)管理部門(mén)及財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該定時(shí)檢查，這樣一來(lái)能夠聯(lián)動(dòng)ERP 及NC 系統(tǒng)，在考核監(jiān)督、日常管理及預(yù)算編制過(guò)程中，能夠直接讀取數(shù)據(jù)，減少部門(mén)工作量，確保預(yù)算管理工作具備靈活性特點(diǎn)，使預(yù)算管理工作質(zhì)量和效率得到提升，滿足信息時(shí)代企業(yè)發(fā)展需求。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　要想進(jìn)一步探究物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理的重點(diǎn)與要點(diǎn)、提高物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、實(shí)現(xiàn)更加良好的發(fā)展，就需要相關(guān)人員立足于預(yù)算管理的價(jià)值內(nèi)涵與特點(diǎn)現(xiàn)狀，采取有效的措施加強(qiáng)預(yù)算管理工作，多層次、多角度的進(jìn)行探討。結(jié)合預(yù)算管理與物業(yè)管理的特點(diǎn)，重點(diǎn)討論物業(yè)企業(yè)構(gòu)建預(yù)算管理體系的優(yōu)化途徑，從而在社會(huì)快速發(fā)展的當(dāng)下實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理的良性發(fā)展，達(dá)到預(yù)算管理的理想目標(biāo)，使物業(yè)企業(yè)能夠更加符合可持續(xù)發(fā)展的要求。

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