回顧2015年樓市，我用“龍躍在淵”來概括，這四個(gè)字來自易經(jīng)乾卦的之九四爻，寓意將以智勇謀勢之力再上新的臺階。

　　以2015年南京房企的銷售榜單看，企業(yè)十強(qiáng)中，能量激增，新城、龍城、五礦、保利、世茂兩次進(jìn)入榜單，市場容量大量提升。入榜的梯隊(duì)中，差距顯現(xiàn)，入金額十強(qiáng)的第一名與第二名相差數(shù)億。而從銷售策略看，下半年顯現(xiàn)強(qiáng)勢逆襲，金額十強(qiáng)仁恒地產(chǎn)表現(xiàn)突出，其新項(xiàng)目下半年推盤兩次，400多套房源引發(fā)熱銷。以上主要原因是政策紅利不斷，330新政之后，改善型需求進(jìn)一步釋放，所以銷量一路上漲。

　　入榜企業(yè)的南京布局上看，萬科幾乎壟斷了南京南站片區(qū)，霸主地位突出。而蘇寧環(huán)球是橋頭銷售龍頭，新城地產(chǎn)則有望成為新片區(qū)的龍頭。自下半年發(fā)力的南京樓市，進(jìn)入榜單的門檻也在上升。這個(gè)趨勢從2005年起就沒改變，目前入榜門檻單個(gè)樓盤銷售金額超過40億，面積近40萬㎡，是2005年的3倍。

　　開發(fā)商的區(qū)域布局，使南京樓市形成了相應(yīng)的板塊格局，加之規(guī)劃預(yù)期全面助力，三分天下特色分明。其中，江北依托規(guī)劃利好占比四成，跑量比去年更快。河西在“地王”帶動下，面向改善購房者，高端改善樓盤以價(jià)換量鍛造英雄。對于撲面而來的2016年，我用“革故鼎新”四個(gè)字來概括。意味著，在房地產(chǎn)市場，我們既要有問鼎中原的霸氣，也要吸取教訓(xùn)，新的一年，未雨綢繆，居安思危。

　　首選關(guān)注以下幾個(gè)數(shù)據(jù)。20個(gè)“地王”，超20萬套住房。在2015年，房地產(chǎn)市場政策出臺超預(yù)期，導(dǎo)致整體銷售數(shù)據(jù)超過預(yù)期，全年20個(gè)“地王”，樓面價(jià)8463元/㎡，上漲90%，新房成交113998套，成交量超過53%，均價(jià)上漲13.5%。而別墅成交2590套，上漲20%。從板塊上看，河西、城南、城北、浦口住宅漲幅超過15%，總價(jià)大于1000萬的房源累計(jì)成交293套，上漲100%。二手房表現(xiàn)更加強(qiáng)烈，成交異常活躍，共成交了94746套。

　　南京樓市為什么這么火？

　　我談三個(gè)維度：一是錢。畢竟房市就是由錢堆出來的。二是機(jī)會。為什么外界開發(fā)商來了南京就不想離開？三是市。

　　第一，如今房價(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏了廣義的貨幣供應(yīng)量，錢不值錢導(dǎo)致2015年表面上房價(jià)漲幅看起來沒那么夸張，不如資本和土地市場，但如果考慮杠桿因素，就超過了別的投資。借用開發(fā)商的一句話，南京樓市太好了，收獲總比付出多。

　　第二，區(qū)域的規(guī)劃指標(biāo)中，土地開發(fā)強(qiáng)度和控制人口數(shù)量、改善環(huán)境等要素必不可少。2020年江蘇規(guī)劃指標(biāo)為20%，其中無錫32%，蘇州28.8%，南京28.1%，2020年江蘇開發(fā)強(qiáng)度為22.99。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分需求旺盛，區(qū)劃較低的一線城市，城市擴(kuò)張區(qū)間不大，未來土地市場還是通過城市舊改。高地價(jià)房價(jià)背后是市場需求旺盛，板塊價(jià)值提升，人口導(dǎo)入增強(qiáng)城市市場的購買力。第三，市場。2015年南京樓市最重要的表現(xiàn)就是商品房銷售市場恐慌情緒彌漫，我們的感受是，稍微有品牌影響力的樓盤就會“日光”、“月光”，成交火爆的市場促進(jìn)了企業(yè)補(bǔ)庫存的行情。2005年至今南京商品住宅成交7777萬㎡，2015年商住類樓面價(jià)格9458元/㎡，上漲了73%。有開發(fā)商說，我們做房地產(chǎn)開發(fā)，跟買菜大媽的表現(xiàn)差不多，市場越火就越去搶地，因此2016年土地市場不會寂寞，這是中國房企管理模式和運(yùn)作模式?jīng)Q定的，我們預(yù)計(jì)2016年底是南京高地價(jià)樓盤的調(diào)整期。

　　展望2016年南京樓市，我從以下四個(gè)角度展開。

　　第一，從政策看，基調(diào)維持寬松，但各地表現(xiàn)不一。專家預(yù)測2016年還有兩次降息，但貨幣寬松環(huán)境不會像前兩年，2016年M2增速13%，短期看經(jīng)濟(jì)將成L走勢。綜上，2016年相對房地產(chǎn)的寬松政策仍會發(fā)揮空間，相對購買力預(yù)期繼續(xù)提升，在經(jīng)濟(jì)增速下滑之際，房地產(chǎn)行業(yè)仍被當(dāng)做經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器。而從中央對房地產(chǎn)政策定調(diào)看，主要是去庫存加分類調(diào)控，從供應(yīng)端、企業(yè)端、需求端三方面齊抓共管。從短期政策看，主要集中在公積金政策放寬，二手房環(huán)節(jié)稅費(fèi)優(yōu)化，地方自主性政策出臺等。

　　第二，從市場看，供應(yīng)會持續(xù)站在高位。根據(jù)網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)最近的調(diào)研，2016年南京不含溧水、高淳住宅潛在供應(yīng)量為1030萬㎡，供應(yīng)主力區(qū)域在浦口、江寧兩個(gè)區(qū)域，約占總供應(yīng)量的45%，2016年下半年將邁入高低價(jià)銷售期。同時(shí)，2016年，南京商品房成交持續(xù)處于高位，不會出現(xiàn)大幅增量，市場選擇面增加。2016年貨幣流動環(huán)境及匯率壓力對房地產(chǎn)宏觀環(huán)境最大的不確定。

　　第三，從房價(jià)看，2016年貨幣繼續(xù)寬松，房地產(chǎn)新政繼續(xù)出臺，房價(jià)會繼續(xù)上漲。房價(jià)將在一定歷史時(shí)期內(nèi)都表現(xiàn)有限增長過程，由2015年的快速增長進(jìn)入到2016年的慢速增長，但高低價(jià)仍將推動房價(jià)上漲。從商品住宅已推未售特征看，2016年土地市場依然搶手。

　　第四，從客戶看，客戶的消費(fèi)需求在發(fā)生變化，從單一化的商品需求到多元化的產(chǎn)品需求。通常說，要賣得既好又快，達(dá)到項(xiàng)目價(jià)值最大化，把產(chǎn)品做到客戶高需求高性能的價(jià)格去。而從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈看，傳統(tǒng)開發(fā)模式由價(jià)值驅(qū)動模式將逐步改變，面對終端銷售和服務(wù)能力，將產(chǎn)業(yè)鏈延伸，通過大金融的思路、多元化轉(zhuǎn)型、互聯(lián)網(wǎng)思維、大地域擴(kuò)張等方式轉(zhuǎn)變公司經(jīng)營。

　　總而言之，2016年，南京房地產(chǎn)將革故鼎新，央企繼續(xù)兇猛，民企依舊需要抱團(tuán)尋求發(fā)展。

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