就在2014年，南京人還偶有抱怨，這座城市沒(méi)有一個(gè)像樣的游樂(lè)園，2015年，7家游樂(lè)場(chǎng)待建待開(kāi)的計(jì)劃就緊鑼密鼓地登陸媒體，“終結(jié)歷史”，很夯實(shí)地用來(lái)總結(jié)南京游樂(lè)場(chǎng)起步的現(xiàn)狀，很多家長(zhǎng)應(yīng)聲感嘆，這個(gè)缺失兒童娛樂(lè)設(shè)施的文化城市終于有了可以撒歡的地方。

　　2015年12月23日，一輪土地拍賣結(jié)束，被稱作“巨無(wú)霸”的地塊被定位“南京旅游文化主體項(xiàng)目”?！八蠘?lè)園不少于10億元”的投資規(guī)劃，在南京河西南房?jī)r(jià)穩(wěn)長(zhǎng)中乘勢(shì)宣布，它的擁有者是華僑城。83億元購(gòu)地代價(jià)，將要打造的是華僑城歡樂(lè)海岸，特色是水上游樂(lè)項(xiàng)目。游樂(lè)場(chǎng)藍(lán)圖再添一筆，又一陣雀躍。

　　時(shí)值2015年年底，計(jì)劃游樂(lè)場(chǎng)僅有一家落實(shí)，位于南京江寧區(qū)的銀杏湖主題樂(lè)園10月21日開(kāi)業(yè)。人工設(shè)施加上自然條件，讓這家樂(lè)園頗有自己的特色，江蘇最大的稱號(hào)，也在開(kāi)業(yè)之初，給游樂(lè)園帶來(lái)了不錯(cuò)的人氣。

　　2016年1月5日，工作日，銀杏湖主題公園門口空蕩人稀，一個(gè)稍顯熱鬧的周末過(guò)后，闊大湖畔就迅速回歸安靜，視線如果拋開(kāi)人工設(shè)施，這里依然是靜謐自然。唯一落定運(yùn)營(yíng)的游樂(lè)場(chǎng)，并沒(méi)有持續(xù)它的人聲鼎沸，“路遠(yuǎn)”，“很多人不知道”，“季節(jié)性”因素，讓客流不多。

　　潮漲夕落。承諾2015年開(kāi)業(yè)的室內(nèi)樂(lè)園迪樂(lè)世界，已放棄該立項(xiàng)。南京河西亞洲最大室內(nèi)公園樂(lè)天世界，開(kāi)工逾期數(shù)月，仍在招商。銀杏湖主題公園盡管開(kāi)業(yè)，落后的設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)受到不值票價(jià)的投訴。

　　古都城市的正確樂(lè)園模式是什么？2016年動(dòng)工或?qū)㈤_(kāi)業(yè)的南京樂(lè)園與傳統(tǒng)有何不同？南京，大眾樂(lè)園是不是必需品？

　　兩家樂(lè)園爽約了

　　2015年10月21日，被稱“江蘇最大主題樂(lè)園”的南京銀杏湖樂(lè)園開(kāi)門迎客。這個(gè)擁有20多個(gè)大型游樂(lè)設(shè)施的樂(lè)園，盡管位于江寧谷里，距離主城區(qū)比較遠(yuǎn)，不過(guò)依然吸引了很多體驗(yàn)者。

　　事實(shí)上，過(guò)去一年，仍有兩家樂(lè)園計(jì)劃建設(shè)或開(kāi)業(yè)，因?yàn)樯儆兄黝}性樂(lè)園設(shè)施，古都南京，一度被重新期待。但時(shí)期已到，它們還是爽約了。

　　迪樂(lè)世界，根據(jù)相關(guān)資料顯示，原計(jì)劃2015年5月開(kāi)業(yè)，是江蘇高力集團(tuán)與玄武區(qū)政府共同打造，集娛樂(lè)功能、商業(yè)功能及超5A級(jí)寫(xiě)字樓三大功能于一體的南京最大室內(nèi)主題公園、一站式游樂(lè)園，總建筑面積約為10萬(wàn)㎡。規(guī)劃之初，其還將被期望成為南京玄武區(qū)標(biāo)志性的旅游景點(diǎn)。

　　逾期開(kāi)業(yè)多月之后，南京樓市記者去往玄武區(qū)和玄武大道夾角的該工地，眼見(jiàn)只有大片裸露的防塵網(wǎng)，地面空蕩，未見(jiàn)絲毫動(dòng)工跡象。附近居民告訴南京樓市，聽(tīng)說(shuō)過(guò)要建一個(gè)樂(lè)園，但一直沒(méi)有動(dòng)靜。高力集團(tuán)相關(guān)行政人員也告訴南京樓市，2013-2014年公司規(guī)劃會(huì)議還比較多，進(jìn)入2015年談?wù)摰木蜕倭?，目前這個(gè)地塊有一個(gè)專門的規(guī)劃小組在管理，會(huì)議基本集中在小組討論，沒(méi)有公開(kāi)。

　　玄武區(qū)鎖金村街道經(jīng)濟(jì)中心主任陶詳此前透露：起先，作為玄武區(qū)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，高力集團(tuán)的整體建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)接近尾聲，并已經(jīng)在進(jìn)行開(kāi)工前的準(zhǔn)備?！邦A(yù)計(jì)2015年年底前就能如期開(kāi)工，建設(shè)周期為兩年?！边z憾是，規(guī)劃中提及的“室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)迪樂(lè)世界”，在美國(guó)方面進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，認(rèn)定地塊不符合游樂(lè)場(chǎng)的建設(shè)條件，面臨流產(chǎn)。而該地塊下一步的計(jì)劃雖然可能仍保留部分兒童娛樂(lè)項(xiàng)目，但還是要以商業(yè)和辦公樓為主。計(jì)劃2015年5月開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，至今已經(jīng)過(guò)去了7個(gè)多月。

　　而位于江東中路以東、云錦路以西的“韓國(guó)樂(lè)天世界”規(guī)劃地塊，目前仍被圍擋包圍，5萬(wàn)㎡待施工空地，成了不少私家車的臨時(shí)停車場(chǎng)。原定2014年年底開(kāi)建的該地塊，還沒(méi)有任何標(biāo)識(shí)證明施工，只有部分遺留的建筑材料，證明拆遷結(jié)束不久。

　　周邊居住人群告訴南京樓市，地塊沒(méi)有動(dòng)靜已久。現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)人員也說(shuō)，規(guī)劃未出，不方便透露。而建鄴區(qū)有關(guān)部分人員也透露，拆遷在2014年年底基本完成，但該樂(lè)園項(xiàng)目仍在招商規(guī)劃中，未來(lái)地塊用途還不清楚。

　　而在早前的報(bào)道中曾提及的該項(xiàng)目規(guī)劃，是要建設(shè)成為亞洲最大的室內(nèi)游樂(lè)場(chǎng)，其中包含樂(lè)天滑冰場(chǎng)、樂(lè)天世界探險(xiǎn)等大型游樂(lè)項(xiàng)目。

　　小樂(lè)園，大地產(chǎn)

　　無(wú)論是迪樂(lè)世界還是樂(lè)天世界，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商盡管引進(jìn)國(guó)外品牌，希望達(dá)到更好的娛樂(lè)體驗(yàn)，但兩個(gè)項(xiàng)目都遭遇“流產(chǎn)”，如迪樂(lè)世界投資者高力集團(tuán)轉(zhuǎn)投旅游綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，其中原委似也說(shuō)明了樂(lè)園經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)。

　　據(jù)了解，在國(guó)內(nèi)，主題公園主要有四個(gè)類型，一是游樂(lè)園，如華僑城旗下的歡樂(lè)谷；二是人工場(chǎng)景主題公園，以電影工作室或電視節(jié)目為主題，浙江橫店影視城即為典型；三是觀光主題公園，如錦繡中華、世界之窗及民俗文化村；四是以大連圣亞的海洋主題公園為代表的特定主題公園。

　　國(guó)內(nèi)主題樂(lè)園雖然發(fā)展速度很快，但盈利卻難?！皣?guó)內(nèi)主題公園主要分布在長(zhǎng)三角、珠三角和北京三大區(qū)域，投資在5000萬(wàn)元以上的大概有300家，其中有一定品牌知名度、良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的主題公園只占比10%，有70%的主題公園虧損，約為20%持平”中國(guó)社科院旅游研究中心研究員魏小安表示。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盈利難，在于忽視了持續(xù)不斷追蹤游客心理需求的變化，在挖掘文化內(nèi)涵上著力不足。但也有認(rèn)為，醉翁之意不在酒，“許多投資商并不介意運(yùn)營(yíng)主題公園能否盈利，因?yàn)殚T票和園區(qū)內(nèi)的餐飲、商店收入在他們利潤(rùn)中占比并不大。他們的利潤(rùn)更多來(lái)自于土地開(kāi)發(fā)，因此大舉開(kāi)發(fā)包括公寓樓、別墅以及賓館在內(nèi)的商業(yè)房產(chǎn)與住宅”。

　　“公園+地產(chǎn)”成為國(guó)內(nèi)主題公園推崇的一種主要模式。細(xì)觀2016年即將啟動(dòng)的樂(lè)園建設(shè)，多以大牌開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，模式就是走的“主題公園+地產(chǎn)”形式。

　　2014年9月，在南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推介會(huì)上，世茂夢(mèng)工廠項(xiàng)目簽約落戶江寧區(qū)，據(jù)悉，該項(xiàng)目將由美國(guó)夢(mèng)工廠、世茂集團(tuán)、南京政府共同合作開(kāi)發(fā)，投資約500億元，建設(shè)周期為8年。

　　時(shí)至2015年底，項(xiàng)目規(guī)劃正式出爐，整體功能定位為主題樂(lè)園、主題地產(chǎn)以及濕地游樂(lè)于一體的城市特色功能板塊，也就是說(shuō)，區(qū)域內(nèi)將規(guī)劃旅游、社區(qū)、居住、教育用地，還有包括有軌電車、地鐵等經(jīng)過(guò)。

　　有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，世茂作為地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營(yíng)主題公園，是跨行業(yè)，暗喻經(jīng)驗(yàn)不足。但世茂相關(guān)人士就此表示，主題樂(lè)園是個(gè)多元化布局，而不僅僅是一個(gè)主題公園。

　　世茂模式并不唯一，在南京，去年年底，萬(wàn)達(dá)在仙林湖的萬(wàn)達(dá)茂項(xiàng)目也有了新的規(guī)劃動(dòng)作。據(jù)悉，萬(wàn)達(dá)茂是萬(wàn)達(dá)打造的所謂第四代城市綜合體產(chǎn)品，與其他南京的三個(gè)項(xiàng)目不同，這個(gè)項(xiàng)目不以商業(yè)為主，而以文化娛樂(lè)為主，零售比例將低于25%，所有業(yè)態(tài)均為室內(nèi)項(xiàng)目。相關(guān)內(nèi)部人士告訴南京樓市，這個(gè)投資數(shù)目將達(dá)到150億元，而與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不同，各地不同的萬(wàn)達(dá)茂將座座不同。

　　主題公園頻頻捆綁地產(chǎn)，幾欲成為實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略，華東師范大學(xué)旅游系主任樓嘉軍分析，之所以如此依賴地產(chǎn)，主要原因在于公園是一次性投入大、市場(chǎng)培育時(shí)間長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)成本大且投資回收慢、需要持續(xù)性投入的產(chǎn)業(yè)。

　　而開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商嘗試運(yùn)作集公園、別墅、酒店、商業(yè)等多業(yè)態(tài)為一體的旅游復(fù)合地產(chǎn)，并向三四線城市蔓延，專家認(rèn)為，“拿地功能已經(jīng)顯露無(wú)遺”。

　　也因此，這一模式風(fēng)險(xiǎn)甚巨。不過(guò)統(tǒng)觀南京該市場(chǎng)，也有較為成功的結(jié)合，例如江北弘陽(yáng)廣場(chǎng)，建立之初就提出了地產(chǎn)的“文化體系”，并基本實(shí)現(xiàn)了公園與商業(yè)的相互借力。

　　主題公園，獨(dú)立的個(gè)體

　　國(guó)內(nèi)主題公園的組合模式，一度使得業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)議，“中國(guó)式主題公園的跌倒，不再是市場(chǎng)不成熟，而是由于投資者自身不成熟，偏離了主題公園發(fā)展方向?！北M管在南京，乃至國(guó)內(nèi)，不少成熟開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)憑借樂(lè)園嫁接取得了商業(yè)上的雙贏，“設(shè)施不行”、“服務(wù)上不去”、“設(shè)備跟玩具一樣”的游客吐槽，還是站在了消費(fèi)者角度，提出了作為體驗(yàn)者的實(shí)際感受。

　　而跳脫出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的組合模式，暫時(shí)忽略中國(guó)累計(jì)2500個(gè)大小樂(lè)園，超越美國(guó)70倍，卻又高達(dá)1500億元資金因此套牢的巨額數(shù)字，僅以公園自身而言，作為獨(dú)立個(gè)體，相對(duì)發(fā)展成熟的國(guó)外主題公園，都將主題視作靈魂。

　　“主題定位的問(wèn)題，影響到項(xiàng)目規(guī)劃、文化創(chuàng)意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，最終影響的是市場(chǎng)推廣和效益”中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)研究中心副主任原群曾撰文評(píng)論，“旅游+地產(chǎn)”也許是中國(guó)式主題公園的特色，在特定時(shí)期有其存在的理由，但沒(méi)有遵從主題公園的一般發(fā)展規(guī)律。他甚至認(rèn)為，這種運(yùn)作模式對(duì)于地產(chǎn)業(yè)可能是成功的，但對(duì)于主題公園這一文旅產(chǎn)業(yè)卻未必是合理的。

　　有文章分析，在國(guó)際樂(lè)園業(yè)市場(chǎng)，美國(guó)是居于主題公園的領(lǐng)導(dǎo)者地位的國(guó)家，其所在的北美，也幾乎占據(jù)了全球主題公園營(yíng)業(yè)收入的一半。1955年，迪斯尼公園開(kāi)業(yè)，開(kāi)創(chuàng)了主題公園時(shí)代。進(jìn)入80年代后，其開(kāi)始將視線轉(zhuǎn)移到了海外，進(jìn)入日本、法國(guó)。日漸進(jìn)入成熟階段的主題公園，不斷收購(gòu)單體公園和連鎖公園，連同其他主要樂(lè)園品牌，形成寡頭之勢(shì)。

　　直到今天，成功主題公園的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，依然是鮮明的主題和不斷創(chuàng)新、建設(shè)。迪斯尼通過(guò)在全球建立不同主題的樂(lè)園實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，選址的獨(dú)特在于，一方面交通便利與都市功能的結(jié)合；另一方面是區(qū)域環(huán)境與居住商流的結(jié)合。這些會(huì)為未來(lái)發(fā)展預(yù)留空間，還將成為吸引固定客源的重要因素。

　　統(tǒng)觀全球樂(lè)園業(yè)，美國(guó)、日本、法國(guó)等國(guó)家，主題公園跨業(yè)結(jié)合的多為零售業(yè)、傳媒業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等，與房地產(chǎn)業(yè)的直接結(jié)合，以原群所言，“很可能是中國(guó)的一種特色”。

　　這也是為什么，不少業(yè)內(nèi)人無(wú)奈認(rèn)為，主題公園其實(shí)更該是文化命題，而非以土地增值為基礎(chǔ)的混合命題。

　　或者，南京乃至中國(guó)的更多樂(lè)園，“是一種房地產(chǎn)布局下的配套設(shè)施，以游樂(lè)園為主的商業(yè)項(xiàng)目能夠帶動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，提升區(qū)域和地段的吸引力”。

　　再回頭看2015年已經(jīng)開(kāi)業(yè)的銀杏湖公園，作為一座純粹的主題性公園，它似乎代表了南京主題公園的最新水平。自然美景結(jié)合下，數(shù)座中西游樂(lè)設(shè)施嵌在其中，主題模糊，客流較多時(shí)會(huì)排隊(duì)，卻不時(shí)能夠聽(tīng)到“像個(gè)玩具”一樣的不滿評(píng)價(jià)。而作為江蘇最大，其也幾乎代表著江蘇的整體水平。

　　主題公園，作為獨(dú)立的個(gè)體，以原群文章簡(jiǎn)言，需要兼顧選址和競(jìng)爭(zhēng)空間的因素；在主題的選擇上突出主題的文化性；兩者最終決定了盈利的模式，而這三者將共同影響一個(gè)主題公園的成和敗。

　　文/郭永慧

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