近年來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，“房地產(chǎn)”這個名詞，在大街小巷出現(xiàn)的頻率越來越高，逐漸成為一個重要的消費(fèi)熱點(diǎn)。隨之而來的各種房屋買賣合同糾紛也日益增多，消費(fèi)者在購買房屋時會遇到哪些問題，又該如何去解決？本文中筆者通過一個真實案例進(jìn)行分析，以增強(qiáng)購房者的風(fēng)險防范意識，避免不必要的糾紛發(fā)生。

　　律師簡介：

　　翟堯虹，北京市京師（青島）律師事務(wù)所律師，法學(xué)學(xué)士，從事法律服務(wù)多年，具有較強(qiáng)的判斷能力及邏輯分析能力，執(zhí)業(yè)期間憑借豐富的法律實踐經(jīng)驗和訴訟技巧，處理各類刑事、民事案件。擅長勞動爭議、經(jīng)濟(jì)糾紛、婚姻家庭繼承糾紛及刑事辯護(hù)等訴訟法律業(yè)務(wù)，曾協(xié)助多家企業(yè)建立、健全規(guī)章制度，防范法律風(fēng)險，并代理企業(yè)參加訴訟，挽回大量經(jīng)濟(jì)損失。

　　典型案例：

　　王某與某房地產(chǎn)有限公司房屋買賣合同糾紛一案

　　2010年5月28日，王某與某房地產(chǎn)有限公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，合同約定由王某購買房地產(chǎn)公司的A處房屋，房屋總價款人民幣20萬元，于2011年12月30日前交付房屋，逾期交房違約金為累計已付款的3%。合同簽訂后，王某如約一次性支付了房款，房地產(chǎn)公司也出具收款收據(jù)。但直至2013年12月房地產(chǎn)公司仍未交付房屋，王某雖多次催促，未果，后訴至法院，請求：1、解除合同；2、返還房款并支付違約金。庭審中，房地產(chǎn)公司辯稱：根據(jù)法律規(guī)定合同解除權(quán)的除斥期間是一年，王某的解除權(quán)已消滅。合同沒有解除，房地產(chǎn)公司沒有義務(wù)返還購房款。王某主張的違約金，前提是合同要繼續(xù)履行，因此不同意王某的訴訟請求，請求法院依法駁回王某的訴訟請求。該案經(jīng)法院審理后，判決解除雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，房地產(chǎn)公司返還王某購房款并支付違約金。

　　律師解析：

　　1、王某是否可以解除合同？

　　雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》第九條約定，如房地產(chǎn)開發(fā)公司未按期將該商品房交付，逾期超過90日后，王某有權(quán)解除合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定，“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。所以王某所享有的解除權(quán)的起止時間為2012年3月30日至2013年3月29日。但是，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（四）項之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。王某購買的房屋至今未經(jīng)行政主管部門綜合驗收備案，不具備交付條件，致使王某至今不能實現(xiàn)合同目的，因此，王某可以解除合同。

　　2、違約金是否過低？

　　《中華人民共和國合同法》第

　　一百一十四條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加…。

　　合同約定房地產(chǎn)公司逾期交房，應(yīng)按已付款的3%向王某支付違約金，即200000*3%=2000元，這明顯的低于解除合同給予其造成的損失。由于雙方在合同中已約定違約金的計算方式，所以不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第十七條規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。故筆者請求法院按中國人民銀行同期存款利率為標(biāo)準(zhǔn)計算，此項請求得到法院的支持。

　　律師建議：

　　1、在購房過程中，如開發(fā)商有不誠信或者是欺詐行為，消費(fèi)者可主張雙倍返還購房款。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第八條規(guī)定：具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

　?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同訂立后，出

　　賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

　?。ǘ┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　《解釋》第九條規(guī)定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

　?。ㄒ唬┕室怆[瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　　（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

　?。ㄈ┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實。

　　2、房屋面積出現(xiàn)“縮水”、“漲水”情形時，如何處理？

　　出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

　?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　文／翟堯虹 圖／北京市京師（青島）律師事務(wù)所 設(shè)計／劉雅菁

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