二三線城市房地產(chǎn)市場往往被認(rèn)為已經(jīng)食之無味，甚至風(fēng)險(xiǎn)很高了，但在深耕區(qū)域市場的開發(fā)商們眼中有不同的看法。

　　國內(nèi)住宅地產(chǎn)行業(yè)隨著人口結(jié)構(gòu)老齡化到達(dá)了一個長期的供需拐點(diǎn)之后，開始了去庫存，北上廣深四個特大城市動輒7萬元以上的樓面價(jià)已經(jīng)令當(dāng)?shù)刂荒苋菁{得下少數(shù)資金與開發(fā)銷售實(shí)力極強(qiáng)的房地產(chǎn)商。大多數(shù)中小房地產(chǎn)商仍必須在其他城市尋求結(jié)構(gòu)性機(jī)會。

　　2015年11月21日“水晶球”頒獎典禮活動中，多位房地產(chǎn)企業(yè)的人士接受了《證券市場周刊》記者的采訪，根據(jù)各自公司業(yè)務(wù)所在地的情況拼湊出了二三線城市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實(shí)景圖。

　　盡管大周期不樂觀，但“一地一市場”的特殊性又意味著在一些小周期當(dāng)中仍然存在機(jī)會。在去庫存的過程中，土地市場是需要密切關(guān)注的先行指標(biāo)。選擇在什么樣的城市繼續(xù)開發(fā)則要求企業(yè)深入研究當(dāng)?shù)氐娜丝谂c產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不能籠統(tǒng)以“線級”劃分。

　　同時(shí)值得注意的是，曾經(jīng)被認(rèn)為是最安全的“剛需盤”，在房地產(chǎn)企業(yè)看來已經(jīng)不那么具有吸引力，但改善型住宅或?qū)⒊蔀橄乱粋€增長點(diǎn)。對于住宅地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，受訪人士認(rèn)為可以根據(jù)住戶為依托謹(jǐn)慎地發(fā)展一些服務(wù)類項(xiàng)目，但不會放棄房地產(chǎn)主業(yè)。

　　大周期見頂 小周期見底

　　國泰君安房地產(chǎn)分析師卜文凱對本刊記者表示，在房地產(chǎn)行業(yè)整體的長周期見頂之后，將不會再有消費(fèi)的爆發(fā)式增長，開發(fā)投資也會維持在低位。國泰君安團(tuán)隊(duì)是2015年賣方分析師“水晶球獎”房地產(chǎn)行業(yè)第一名。

　　開發(fā)商的新業(yè)務(wù)已經(jīng)顯著向一線城市與少數(shù)核心二線城市集中，但據(jù)國泰君安統(tǒng)計(jì)，這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)與投資只占到全國的40%。這就意味著，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍需要在其他中小城市繼續(xù)開展業(yè)務(wù)。與此同時(shí)，降低首付比例與放松公積金貸款的限制，均表明了中央政府希望去庫存能夠持續(xù)進(jìn)行。如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會是開發(fā)商們的課題。

　　東北整體住宅去庫存壓力較大。過去開發(fā)商的庫存積累來自于滿足房產(chǎn)投資需求，且擁有兩套及以上住房的家庭比重不在少數(shù)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資低迷導(dǎo)致了從2014年至2015年上半年土地市場買賣遇冷?！艾F(xiàn)在一些城市的老城區(qū)由于征地成本太高，財(cái)政在一級土地市場有時(shí)候是要倒貼錢的，因此政府也更傾向于開發(fā)新城區(qū)的土地，通過二級開發(fā)帶動就業(yè)與稅收。而且開發(fā)商拿地態(tài)度也十分謹(jǐn)慎。”據(jù)一熟悉遼寧房地產(chǎn)業(yè)情況的人士對本刊記者說。

　　“但從2015年下半年土地市場回暖的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能已經(jīng)接近底部區(qū)域，再有一年的調(diào)整就會出現(xiàn)回暖?！痹撊耸繉ξ磥肀硎緦徤鳂酚^。實(shí)際上早在2014年以前，遼寧省就比較早地推動了去庫存，并有所成效?！爸饕扇￠_發(fā)商降價(jià)結(jié)合政府補(bǔ)貼的方式，收購商品房用作棚戶區(qū)改造安置房與保障房。”

　　藍(lán)光發(fā)展在2015年通過借殼上市。“公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要在二線省會城市，前幾年以中小戶型房的‘剛需盤’為主，但是現(xiàn)在我們向改善型住宅轉(zhuǎn)型。”藍(lán)光發(fā)展戰(zhàn)略研究總監(jiān)杜丙國對本刊記者表示。

　　他指出，2015至2020年全國的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合增長率（CAGR）將在1%-3%區(qū)間，現(xiàn)在是一個“成熟階段”，企業(yè)間競爭和并購將會加劇。全行業(yè)2015年預(yù)計(jì)8萬億元的銷售額，和2013年幾乎持平。但如萬科這樣的龍頭也才只有2000億元的銷售額，市場占有率只有4%，為并購留下了空間。

　　杜丙國亦指出，目前住宅市場存在很明顯的供給結(jié)構(gòu)失衡。全國房地產(chǎn)庫存在270億平方米左右，在2020年60%城鎮(zhèn)化率的目標(biāo)下，剛需住宅現(xiàn)在已經(jīng)開始過剩，更不用說增量。但改善型住房開發(fā)依然存在投資機(jī)會，屆時(shí)總需求大約在100億平方米，而目前的庫存在50億平方米?！皬?015至2025年，改善型住宅市場將處在上升周期，期間會有10%以上的復(fù)合增長率，此后逐步見頂?！?/p>

　　區(qū)域分化不唯“線級”論

　　在主流觀念中，房地產(chǎn)市場往往按照一二三甚至更多的“線級”來分類。這對應(yīng)于中國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不均衡、城市規(guī)模差異大，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在明顯的區(qū)域差異。但這樣的劃分存在誤讀，即便是一線城市內(nèi)部也有分化，二三線城市更不能簡單劃分。

　　沈陽是典型的二線省會城市，但卻讓眾多大型房企栽了跟頭。公開數(shù)據(jù)顯示，2011年，沈陽土地出讓創(chuàng)下630億元的高值，一度躋身全國前十強(qiáng)，但此后逐年下滑，2015年上半年僅有32.1億元?！吧蜿枮榇淼臇|北老工業(yè)基地城鎮(zhèn)化起步早、發(fā)展水平高，周邊農(nóng)村人口已經(jīng)很少了，近幾年外出求學(xué)與打工者人口凈流出。另外，當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展規(guī)劃是向四面發(fā)展，渾南、沈北、鐵西、沈撫新城都在擴(kuò)大供地。”據(jù)熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的人士對本刊記者介紹稱。

　　榮盛發(fā)展是一家傳統(tǒng)的區(qū)域性住宅開發(fā)企業(yè)，一直以南京和廊坊為中心，在長三角和京津冀地區(qū)二三線城市經(jīng)營，目前業(yè)務(wù)覆蓋十一個城市。榮盛發(fā)展副總經(jīng)理陳金海對本刊記者稱，在廊坊和滄州，庫存周期只有三個月，甚至比一線城市還要低。盡管三線城市已經(jīng)不被多數(shù)分析人士看好，但河北整體的房地產(chǎn)銷售情況反而比較樂觀。

　　除了北上廣深之外，全國大多數(shù)城市住房還是面向本地人口，因此城市的人口規(guī)模以及增長速度就很重要。而影響人口的因素則是產(chǎn)業(yè)。諸如廊坊、保定等京津冀周邊三線城市，由于承接了北京、天津的部分產(chǎn)業(yè)，地方政府不那么依賴土地出讓收入，因此在過去幾年當(dāng)中土地供給有限?！氨砻孀》抗┣蟊澈笃鋵?shí)反映的是產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”陳金海說。

　　不同的城市群由于存在產(chǎn)業(yè)周期差異，對人口的吸附能力是不一樣的。2000年以來，長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場整體健康，是因?yàn)樯虾：椭苓叧隹趯?dǎo)向制造業(yè)匹配度高，形成了以上海為中心向周邊輻射?！岸h(huán)渤海城市群和京津冀城市群則是由于北京的產(chǎn)業(yè)吸附力太強(qiáng)，但卻不向周邊輻射，因此未來這兩個城市群的房地產(chǎn)市場發(fā)展一定要看核心城市產(chǎn)業(yè)外溢，并且?guī)尤丝谵D(zhuǎn)移的情況。”杜丙國說。

　　有接近三千萬人口的重慶是另一個很有代表性的二線城市?！爸貞c是全國第一大房地產(chǎn)市場。從總量看，重慶是勞務(wù)輸出大省，意味著人口外流；但重慶區(qū)縣較多，我們估算人口的城鎮(zhèn)化率大約在45%，因此城區(qū)又是一個人口導(dǎo)入型的城市?！倍疟麌治鲋貞c稱。

　　但擁有如此巨大的人口基礎(chǔ)，重慶城區(qū)住房均價(jià)又何以不足一萬元呢？在杜丙國看來，重慶雖然山地多，但開發(fā)強(qiáng)度極高，整體容積率實(shí)際上不亞于上海甚至是香港。而且內(nèi)陸人均收入增長限制了房價(jià)增長。

　　南京則顯示出比較明顯的從剛需向改善型需求遷移的特征。“2015年剛需盤與改善型樓盤銷售比例已經(jīng)從前兩年的7：3上升至1：1?！辈肺膭P說，“相比之下，如武漢、合肥、成都等中西部省會城市，其通過學(xué)校、產(chǎn)業(yè)吸附人口、升級需求的能力就比像南京、杭州、廈門弱?！?/p>

　　國務(wù)院統(tǒng)計(jì)全國50萬人口以上的大中城市有278個。沒有任何一家開發(fā)商有能力覆蓋這樣的范圍?！耙虼宋磥砑幢闶鞘鞘?，我們也會重新審視各地的具體情況，選擇其中有人口流入和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的城市?！倍疟麌f。

　　謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)型

　　杜丙國認(rèn)為，定位和周轉(zhuǎn)率之間的矛盾是開發(fā)商向改善型需求轉(zhuǎn)型的一個難題。房地產(chǎn)企業(yè)以往在銷售剛需盤時(shí)通過提高周轉(zhuǎn)率的方式來保證資金鏈和利潤，而改善型住宅則可以容忍低一些的周轉(zhuǎn)率。但在對于主業(yè)轉(zhuǎn)向價(jià)格偏高的改善型住宅來說，周轉(zhuǎn)率存在下降壓力。

　　另外，過去剛需盤周轉(zhuǎn)快，很大程度上也是因?yàn)榫用袷杖胗休^快的增長，購買力提升，京滬尤為明顯。未來居民收入能否維持高增長，將是個體地產(chǎn)企業(yè)要承擔(dān)的宏觀風(fēng)險(xiǎn)。

　　陳金海說，轉(zhuǎn)型不是新話題，但現(xiàn)在是要換一種方式轉(zhuǎn)型。早些年房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是在產(chǎn)業(yè)鏈縱向上往除了施工以外的上下游發(fā)展，從開發(fā)設(shè)計(jì)到物業(yè)酒店等環(huán)節(jié)，盡可能把利潤留在自己手里。現(xiàn)在在住宅以外，企業(yè)更傾向于橫向發(fā)展，順應(yīng)大城市向周邊疏散人口與產(chǎn)業(yè)的趨勢，進(jìn)行“產(chǎn)城一體化”。

　　陳金海認(rèn)為養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)、資產(chǎn)管理等方面也是轉(zhuǎn)型的方向，但步伐不宜太激進(jìn)?！拔覀儸F(xiàn)在還是以比較謹(jǐn)慎的態(tài)度在嘗試，以現(xiàn)有的住宅和業(yè)主為基礎(chǔ)，開展一些服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)相當(dāng)于是獲取業(yè)主的一個接入口。不過也有一些地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型跨度比較大，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部剁掉，幾乎是整體進(jìn)入了文化、醫(yī)藥或者體育產(chǎn)業(yè)?！?/p>

　　卜文凱進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型不僅要業(yè)務(wù)模式，更關(guān)鍵是要能找到優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)順利整合，否則一旦整合失敗，同時(shí)又丟掉了主業(yè)，那么轉(zhuǎn)型將會面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　本刊記者 魏楓凌／文

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