房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

　　在房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”成為常態(tài)、二手房交易漸成主流的當(dāng)下，萬(wàn)科重慶項(xiàng)目試水先租后買并試圖推廣的舉動(dòng)，其實(shí)是行業(yè)趨勢(shì)所向。

　　作為房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者，萬(wàn)科A（000002.SZ）的一舉一動(dòng)總能挑動(dòng)人們的神經(jīng)，這一次是重慶萬(wàn)科試水先租后買。據(jù)稱，重慶西九項(xiàng)目希望通過(guò)這種方式，為客戶提供從租房到買房的全套需求關(guān)懷。

　　這是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)所向還是公司轉(zhuǎn)型個(gè)案需要？

　　國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商由售轉(zhuǎn)租是大勢(shì)所趨

　　盡管萬(wàn)科回應(yīng)稱，各地公司在推廣長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)時(shí)，部分公司采用了與萬(wàn)科重慶公司類似的做法，但尚未成為萬(wàn)科集團(tuán)的統(tǒng)一部署。但筆者以為，從中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向及成熟市場(chǎng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)等方面看，國(guó)內(nèi)房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)由售轉(zhuǎn)租是大勢(shì)所趨。

　　首先，由售轉(zhuǎn)租是樓市結(jié)構(gòu)變化后的必然選擇。從盈利模式和收入構(gòu)成看，目前國(guó)內(nèi)房企以租賃為主要收入來(lái)源的極少（上市公司中僅有深物業(yè)、陸家嘴等個(gè)案），絕大多數(shù)以住宅開(kāi)發(fā)為主業(yè)，以萬(wàn)科為例，其開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)占比近些年來(lái)一直都在98%左右，是典型的“一業(yè)獨(dú)大”。國(guó)內(nèi)房企的這種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，與過(guò)去十幾年中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人均居住面積大幅提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋銷售以新房銷售為主以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)短平快資本收益率高等密切相關(guān)。隨著存量房的迅速增加，新建房交易量占比近年來(lái)不斷下降。目前四個(gè)一線城市二手房交易量已超過(guò)新房，40個(gè)重點(diǎn)城市二手房占總交易量的比例已達(dá)40%，而三四線城市已現(xiàn)明顯的住房過(guò)剩，未來(lái)各地樓市交易都將走向以二手房交易為主。

　　發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都是以存量房交易為主的市場(chǎng)，比如美國(guó)，90%左右是二手房交易，新房只占10%左右。與此相對(duì)應(yīng)，成熟市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，很多都持有大量物業(yè)并將租賃業(yè)務(wù)作為主要業(yè)務(wù)，這跟國(guó)內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有較大不同。

　　伴隨著樓市供求關(guān)系和交易結(jié)構(gòu)的變化，國(guó)內(nèi)房企的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和盈利模式轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，由單一注重開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向包括租賃在內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展多元化，已成為一種必然選擇。

　　第二，由售轉(zhuǎn)租是房地產(chǎn)去庫(kù)存背景下無(wú)奈而現(xiàn)實(shí)的選擇。近兩年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，由此前的供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)暴漲，轉(zhuǎn)向整體過(guò)剩，盡管目前一線城市的樓市情況略好，但三四線市場(chǎng)已普遍出現(xiàn)供過(guò)于求、價(jià)格下跌的情況。從近幾年的年度報(bào)告看，萬(wàn)科的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在北上廣深一線城市，占比超過(guò)八成，但近幾年也面臨毛利率不斷下降，庫(kù)存和應(yīng)收賬款不斷上升等問(wèn)題。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，10月末全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2122萬(wàn)平方米。在樓市去庫(kù)存大背景下，與其將庫(kù)存房閑置浪費(fèi)，還不如將其租出去以盤活存量獲得租金。具體到萬(wàn)科而言，在庫(kù)存壓力不斷加大的情況下，將銷售壓力較大的三線城市重慶的項(xiàng)目試水“先租后買”不失為明智之舉，更何況萬(wàn)科的樓盤大多是精裝修房（其他開(kāi)發(fā)商大多是毛坯房），由售轉(zhuǎn)租相對(duì)容易。

　　其實(shí)，SOHO中國(guó)（00410.HK）在地產(chǎn)界比萬(wàn)科還早實(shí)施“由售轉(zhuǎn)租”，2012年8月即宣布從“開(kāi)發(fā)銷售”向“開(kāi)發(fā)自持”轉(zhuǎn)變，其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的背景同樣是商業(yè)地產(chǎn)由盛轉(zhuǎn)衰，庫(kù)存驟增。近兩年，SOHO中國(guó)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入不斷下滑，但營(yíng)業(yè)收入中物業(yè)租金占比不斷提升，2014年年報(bào)中，租金收入占比已升至7%。

　　第三，由售轉(zhuǎn)租是國(guó)內(nèi)房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一隅。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生深刻變化的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和盈利模式創(chuàng)新的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，而開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓是其重要舉措。

　　作為行業(yè)領(lǐng)跑者，2015年半年報(bào)中，萬(wàn)科已明確表示，將加強(qiáng)對(duì)養(yǎng)老、教育、度假、租賃公寓、物流地產(chǎn)等地產(chǎn)業(yè)務(wù)、以及裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)等方面的探索力度。并著力構(gòu)建試錯(cuò)機(jī)制、賽馬機(jī)制及事業(yè)合伙人制，鼓勵(lì)一線城市公司推動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，鼓勵(lì)員工內(nèi)部創(chuàng)業(yè)和離職員工再創(chuàng)業(yè)等。

　　在2015年8月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮曾表示，萬(wàn)科的出租公寓，已經(jīng)建立“萬(wàn)科驛”和“萬(wàn)科派”兩個(gè)品牌。其中面向城市新移民第一站的“萬(wàn)科驛”，建立起可復(fù)制的商業(yè)模式和同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)2017年將提供15萬(wàn)間租賃公寓，主要類型為6個(gè)月以上租期為主的中長(zhǎng)期租賃服務(wù)。目前，萬(wàn)科在廣州、廈門、西安、重慶等多個(gè)城市的10余個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已開(kāi)業(yè)。而重慶西九項(xiàng)目試水“先租后買”，不過(guò)是其中長(zhǎng)租公寓營(yíng)銷的一種模式而已，很有可能在其他地方推廣。

　　租賃公寓項(xiàng)目將成為萬(wàn)科未來(lái)幾年業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)，并可能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響。

　　短期將面臨業(yè)績(jī)調(diào)整

　　如上所述，重慶萬(wàn)科的先租后買案例，是國(guó)內(nèi)房企在市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化后的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型選擇，是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，有其必然性。與此同時(shí)，對(duì)其他房企的經(jīng)營(yíng)管理也具有借鑒、參考意義。

　　房地產(chǎn)企業(yè)大力發(fā)展租賃業(yè)務(wù)或先租后買，對(duì)公司和市場(chǎng)主要有以下影響：

　　第一，長(zhǎng)租公寓與住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之間存在協(xié)同效應(yīng)，相輔相成。長(zhǎng)租公寓的租客是潛在的購(gòu)房客戶，可以幫助公司的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提前鎖定客戶，進(jìn)而節(jié)省開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷費(fèi)用，而對(duì)長(zhǎng)租客戶“先租后買”，實(shí)行購(gòu)房?jī)?yōu)惠，也可以推動(dòng)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展。但客戶租賃的公寓和未來(lái)購(gòu)買的住宅是兩類不同的產(chǎn)品，不能理解為對(duì)原有住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的替代，更不是全面顛覆原有的開(kāi)發(fā)銷售模式。

　　第二，發(fā)展長(zhǎng)租公寓（或開(kāi)發(fā)租賃項(xiàng)目）業(yè)務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響。與短平快資本回報(bào)率較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售項(xiàng)目不同，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目資金沉淀大，項(xiàng)目投資回收周期較長(zhǎng)，資本回報(bào)率較低，因此對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力和資本運(yùn)營(yíng)能力等都有較高的要求，而一些中小房企則可能因?yàn)橛墒坜D(zhuǎn)租轉(zhuǎn)型難面臨被市場(chǎng)淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。由此也將促進(jìn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與金融業(yè)的融合，大大推動(dòng)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與發(fā)展。此次重慶萬(wàn)科的租金抵房款聯(lián)合促銷做法，與此前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商常用的“押金抵房款”促銷并無(wú)本質(zhì)的不同，但是卻被解讀為金融創(chuàng)新之舉。

　　此外，萬(wàn)科此前已聯(lián)合鵬華基金發(fā)行REITs產(chǎn)品，這將有利于公司開(kāi)展長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

　　第三，發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)有利于提升房地產(chǎn)公司的估值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)型業(yè)務(wù)凈資產(chǎn)收益率相對(duì)較高，但經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)波動(dòng)較大，通常被認(rèn)為是強(qiáng)周期性行業(yè)，因此用市盈率法的估值較低。而物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的資產(chǎn)收益率相對(duì)較低，但現(xiàn)金流和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較穩(wěn)定，因此該業(yè)務(wù)應(yīng)給予較高的估值，進(jìn)而有利于改善國(guó)內(nèi)房企的整體估值水平。

　　第四，大力發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)影響較大。目前，國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)很不發(fā)達(dá)，一方面城市化過(guò)程中，大量流動(dòng)人口進(jìn)入城市特別是一線城市，但憑其收入無(wú)力購(gòu)房只能租房；另一方面各地的房屋租賃市場(chǎng)除了政府提供的少量公租房外，絕大部分租賃房源都是由個(gè)人房東提供，租房市場(chǎng)服務(wù)較差，也較不規(guī)范，這進(jìn)一步強(qiáng)化了中國(guó)人“愛(ài)買房不愛(ài)租房”的觀念，形成惡性循環(huán)。不僅于此，很多城市特別是一線城市近幾年來(lái)推行限購(gòu)政策，一定程度上影響了租房房源供給，導(dǎo)致房租大幅上漲，加劇了城市中低收入階層的居住困境。與此同時(shí)，很多房企手里卻存在大量的滯銷房，閑置不租造成了資源浪費(fèi)。

　　房企轉(zhuǎn)型做長(zhǎng)租公寓，不僅可以增加租房供給，有效抑制房租價(jià)格上漲，而且可以提供優(yōu)質(zhì)的房源與租賃服務(wù)，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和規(guī)范發(fā)展。

　　第五，發(fā)展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)短期可能有負(fù)面影響。如果房企單純將滯銷房屋改為租賃項(xiàng)目，則可以迅速為公司帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，但在初始期，租金收入占比很小，暫時(shí)還不可能對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。而如果是專門開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓用于長(zhǎng)租，則可能因?yàn)榍捌谕度胼^大，資金周轉(zhuǎn)慢，房租收入較低等原因?qū)е路科蠼?jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)短期內(nèi)下滑，而在房?jī)r(jià)快速下跌過(guò)程中，還可能出現(xiàn)短期內(nèi)房租收入不抵物業(yè)貶值等情況。因此，在長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，要做好可行性論證，測(cè)算項(xiàng)目融資成本、長(zhǎng)期租金回報(bào)率、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量等。對(duì)于萬(wàn)科這樣融資成本較低的大型房企而言，其開(kāi)發(fā)長(zhǎng)租公寓有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，但對(duì)那些融資成本較高的房企未必合適。而從SOHO中國(guó)三年來(lái)的情況看，房企的“由售轉(zhuǎn)租”是一個(gè)艱難而痛苦的過(guò)程——2014年SOHO收入較上年下降58%，凈利潤(rùn)下降45%。

　　本刊特約作者 黃建中／文

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